Виды рисков покупателей и иных правообладателей недвижимого имущества

Предлагаем внимаю читателей выдержки из Методики оценки рисков и оформления сделок с недвижимым имуществом, разработанной и используемой на практике при юридическом сопровождении сделок экспертами Консультационного центра недвижимости  при Научно-исследовательском институте правовых экспертиз и комплексных исследований (info@niilex.ru).

А. Риски из неправильного оформления договора с недвижимостью (последней и всех предыдущих сделок с объектом)

1.Несоблюдение требований к  оформлению сделок. 

2.Ненадлежащая правоспособности коммерческих юридических лиц (в том числе унитарных   предприятий). Несоблюдение требований к оформлению полномочий представителей и соблюдению порядка делегирования.

3.Несоблюдение требований в отношении крупных сделок.

4.Несоблюдение требований в отношении сделок с заинтересованностью.

5.Нарушений требований к правоспособности и дееспособности физических лиц. Ненадлежащее делегирование полномочий.

6. Несоблюдение требований в отношении получения согласий сособственников. 

B. Реституционные риски (риски по последней сделке)

1.Несоблюдение требований антимонопольного законодательства. 

2.Вероятность признания отчуждающей стороны банкротом с возможностью признания недействительными сделок по отчуждению имущества, заключенных в течение шести (двенадцати) месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом.

3.Несоблюдение прав сособственников, обладателей преимущественных прав и иных сообладателей прав в отношении имущества.

4.Наличие признаков мнимой либо притворной сделки.

5.Наличие ограничений оборотоспособности предмета сделки.

Дополнительные виндикационные риски (риски добросовестного приобретателя по предыдущим сделкам с недвижимостью, в которых он не участвовал)

1. Нелигитимность лиц, принимающих решения о сделках (нелегитимность акционеров (участников), общих собраний участников, совета директоров, представителей собственников и  др.). 

2. Совершение сделки под влиянием заблуждения либо гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.  

3. Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

D. Ипотечные риски (в том числе риски обращения взыскания по долгам предыдущих владельцев)

1.Наличие законной ипотеки, то есть основанной не на договоре, а вытекающей из требований  законодательства. 

2.Наличие договорной ипотеки и/или несоблюдение требований к ее прекращению.

3.Несоблюдение требований при отчуждении заложенного имущества (при договорной и законной ипотеках).

Е. Риски изьятия  недвижимости и наличия запретов

1.Вероятность изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд.

2.Неисполнение особых требований и условий, связанных с недвижимостью  (например, при перепланировки помещения; в отношении памятников истории, культуры и архитектуры; нарушение требований к целевому назначению при приватизации; срокам и видам строительства на земельном участке и т.п.). 

3.Наличие ограничений оборотоспособности предмета сделки.

4.Наличие правопритязаний и споров.

F. Риски специально-регулируемого порядка получения прав

1. Несоблюдение требований при строительстве и реконструкции.

2. Несоблюдение установленного порядка приватизации имущества и условий приватизации.

3. Несоблюдение установленного порядка взноса в уставной капитал.

4. Несоблюдение требований в ходе торгов (аукционов и конкурсов) и после их проведения.

5. Несоблюдение требований при отчуждении имущества в ходе процедур банкротства. 

6. Несоблюдение требований к оформлению отступного при ипотеке, к порядку обращения взыскания и реализации заложенного имущества и в иных подобных ситуациях.

7. Несоблюдение установленного порядка раздела и оформления полученного имущества при разводе и ином разделе общего имущества.

8. Несоблюдение особенностей получения прав в отношении земельных участков.

9. Несоблюдение особенностей получения прав в отношении памятников истории, культуры и архитектуры.

10. Несоблюдение требований при наследовании.

11. Несоблюдение установленного порядка при получении имущества по договору ренты либо пожизненного содержания с иждивением.

12. Несоблюдение особенностей оборота жилых помещений; 

13. Несоблюдение требований при приватизации жилых помещений; 

14. Несоблюдение особенностей долевого строительства.

G. Наличие незалоговых обременений и иные риски, не влияющие на право собственности

1. Наличие действующих договоров аренды (субаренды) имущества, преимущественных прав на аренду и т.п.

2. Наличие сервитутов.

3. Наличие особых требований и условий, связанных с рассматриваемыми объектами недвижимости (например, в отношении целевого назначения при приватизации; сроков и вида строительства на земельном участке и т.п.). 

4. Наличие «красных линий» земельных участков (коммуникации, проектируемые проезды, объекты и т.п.).

5. Наличие «красных линий» зданий (помещений) (несогласованные переустройства и перепланировки).

6. Иные юридические ограничения использования недвижимости в соответствии с планируемыми задачами приобретателя. 

Материал подготовлен экспертами Консультационного центра недвижимости при Научно-исследовательском институте правовых экспертиз и комплексных исследований. info@niilex.ru