Сервитут или право ограниченного пользования чужим земельным участком

В связи с активным развитием земельных правоотношений вопрос о правовом регулировании сервитутов является достаточно актуальным. Порядку установления сервитутов в Российской Федерации посвящены статьи 274-277 Гражданского кодекса РФ и статья 23 Земельного кодекса РФ. Данные статьи содержат определение сервитута, его виды, порядок установления и прекращения. В целом необходимо отметить, что законодательство о сервитутах в России находится только в стадии становления и на практике реализуется достаточно редко. 

Что такое сервитут земельного участка ? (определение сервитута)

Сервитут – это ограниченное право пользования чужим земельным участком.

В соответствии с п. 1 ст.274 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка (или иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Обременение земельного участка сервитутом ни в коем случае не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения участком. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для участка, в отношении которого он установлен. Более того, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в отношении которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ).   

В случае, если права на земельный участок, обремененный сервитутом, перейдут к другому лицу, то сервитут сохраниться. При этом сам по себе сервитут не может быть предметом сделок (купли-продажи, залога и др.) и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения использования которой сервитут был установлен (п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ).

Виды сервитутов земельных участков

Действующим законодательством предусмотрено два вида сервитутов – частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, то есть, как правило, по соглашению между собственниками соответствующих земельных участков.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. При этом установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ) и круг его действия (круг правообладателей) обычно не ограничивается.

Кроме того, сервитуты бывают срочными (устанавливаются на определенный срок) и постоянными (устанавливаются без ограничения во времени).

В каких случаях может быть установлен сервитут в отношении земельного участка ? (основания для сервитутов земельного участка)  

В соответствии с п.3 ст. 23 Земельного кодекса РФ сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта  коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на   земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в   сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования   земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке, замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного   пользования   земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Порядок установления сервитутов земельных участков

Как уже было сказано выше, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Установление такого сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Следует отметить, что в Гражданском и Земельном кодексах РФ процедура проведения таких слушаний не описана, поэтому, в настоящее время, субъекты Российской Федерации принимают по этому поводу свои нормативные акты.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В этом случае сервитут может быть установлен на основании судебного решения.

Порядок прекращения сервитутов земельных участков

Согласно ст.276 Гражданского кодекса РФ  по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Механизм государственной регистрации сервитутов земельных участков

Для регистрации сервитута в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, необходимо представить:

  • заявление собственника  о государственной регистрации  сервитута или заявление  лица, в пользу которого установлен сервитут (в случае установления публичного сервитута заявление о регистрации подается органом государственной власти или органом местного самоуправления, его установившим);
  • документ,   подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в установленных законодательством размерах;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;
  • документ,   свидетельствующий    об установлении  сервитута. Таким документом может быть: соглашение (договор) лиц об установлении частного сервитута, копия распорядительного акта соответствующего государственного органа об установлении публичного сервитута или судебное решение об установлении сервитута;
  • учредительные   документы    правообладателя сервитута (если это юридическое лицо) и учредительные документы юридического лица, на основании соглашения с которым сервитут установлен (если речь идет о частном сервитуте);
  • документы,   подтверждающие   полномочия  руководителей юридических лиц на подписание соответствующих документов;
  • документы,  описывающие земельный участок, в отношении которого установлен сервитут (кадастровый план участка). При этом следует учитывать, что если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Если сервитут относится только к части земельного участка, то предоставление кадастрового плана участка обязательно, причем на нем должна быть отмечена сфера действия сервитута;
  • иные необходимые для проведения регистрации документы.  

Материал подготовлен на основании нормативных актов по состоянию на 01 августа 2012 года

Илья Антуфьев —  юрист Консультационного центра недвижимости при Научно-исследовательском институте правовых экспертиз и комплексных исследований. Эл.адрес: info@niilex.ru