Риски утраты права собственности на помещение и иное недвижимое имущество.

Для покупателей недвижимости актуальной является проблема возможной потери в будущем права собственности. Приобретатель недвижимости может лишиться права собственности на имущество в случае признания судом недействительной совершенной сделки с недвижимым имуществом и применения последствий недействительности такой сделки  в виде возврата имущества.

Также, приобретателю недвижимости в соответствии с законодательством может быть предъявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). В случае, если судом такой иск будет удовлетворен, приобретатель недвижимости также лишится своих прав на имущество.  

В настоящей статье будут рассмотрены некоторые наиболее важные положения действующего законодательства о недействительности сделок, особенности признания судами недействительными сделок с недвижимым имуществом и применения последствий недействительности таких сделок, а также некоторые особенности рассмотрения судами исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Общие положения законодательства о недействительности сделок с помещениями и иным недвижимым имуществом

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые (ст. 166). 

Согласно положению п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двусторонняя реституция), а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В настоящее время в теории права недействительные сделки в обычно подразделяются на:

  • сделки с пороками в субъекте,
  • сделки с пороками воли,
  • сделки с пороками формы,
  • сделки с пороками содержания.

В отношении сделок с пороками в субъекте в Гражданском кодексе сформулировано несколько составов недействительных сделок:

а) сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным (ничтожны в силу ст. 171 Гражданского кодекса РФ);

б) сделки, совершенные несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ничтожны в силу ст. 172 Гражданского кодекса РФ);

в) сделки, при совершении которых юридическое лицо вышло за пределы своей правоспособности (оспоримые в силу ст. 173 Гражданского кодекса РФ);

г) сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий (оспоримые в силу ст. 174 Гражданского кодекса РФ);

д) сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (оспоримые в силу ст.175 Гражданского кодекса РФ);

е) сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности (оспоримые в силу ст. 176 Гражданского кодекса РФ).

Сделки с пороками воли

Сделками с пороками воли являются:

а) сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (оспоримые в силу ст. 179 Гражданского кодекса РФ);

б) сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (оспоримые в силу ст. 177 Гражданского кодекса РФ);

в) сделки, совершенные под влиянием заблуждения (оспоримые в силу ст. 178 Гражданского кодекса РФ).

К сделкам с пороками формы относят те сделки, форма заключения которых не соответствует требованиям действующего законодательства или соглашению сторон.

Так, сделка может быть признана недействительной в случае несоблюдения простой письменной формы ее составления, в случае, если такая форма предусмотрена законом. Недействительными также признаются сделки, при совершении которых не соблюдена нотариальная форма, а также государственная регистрация – если они являются обязательными для конкретного вида сделки.

Сделки с пороками содержания 

К сделкам с пороками содержания относят сделки, при совершении которых допущено расхождение условий сделки с требованиями законодательства и иных правовых актов:

а) сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и или нравственности (ничтожные в силу ст. 169 Гражданского кодекса РФ);

б) мнимые сделки, т.е. сделки, совершаемые лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ничтожные в силу п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ);

в) притворные сделки, т.е. сделки, совершаемые с целью прикрыть другие сделки (ничтожные в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

В случае, если сторонами совершена сделка, имеющая какой-либо из вышеуказанных пороков её состава, то такая сделка не порождает юридических последствий.

Тем не менее, факт недействительности сделки должен быть четко определен, и, несмотря на то, что недействительные сделки подразделяются на оспоримые (становятся недействительными в силу решения суда) и ничтожные (недействительны вне зависимости от решения суда) в суд возможно предъявлять иск и о признании недействительной ничтожной сделки (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ и  ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8).

В какой срок существует риск признания сделки с помещением или иным недвижимым имуществом незаконной ?

В соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса РФ иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех  лет со дня, когда началось ее исполнение.

Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Риски добросовестного покупателя помещения или иного недвижимого имущества

Одним из наиболее важных вопросов в области признания сделок по купле-продаже недействительными является приобретение недвижимого имущества добросовестным покупателем. Необходимо ли покупателю в случае признания такой сделки недействительной возвращать приобретенное им недвижимое имущество? 

Как уже отмечалось выше, в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при признании совершенной сделки недействительной каждая из её сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.  Но при этом в ст. 302 Гражданского кодекса РФ говориться о том, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный покупатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, при ответе на вопрос о возврате имущества, приобретенного в результате совершения сделки, признанной недействительной, необходимо, в первую очередь, определить, подпадает ли в соответствии с действующим законодательством покупатель недвижимости под определение добросовестного приобретателя.

При этом долгое время вопрос об обязанности покупателем возврата имущества был дискуссионным. В настоящее время в отношении вышеописанной ситуации существует достаточно обширная судебная практика.  Обычно суды исходят из следующего: в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного покупателя , который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств.

Покупатель же  должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество.

Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли — продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному покупателю, в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.

Если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Можно сказать, что окончательную точку в вопросе приобретения недвижимости добросовестным приобретателем поставил Конституционный Суд РФ в своем Постановлении № 6-П от 21.04.2003 г. «По делу о проверке конституционности положения пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации…».

В  данном постановлении отмечается, что «содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса РФ — не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом».

Рискованность мнимых сделок с недвижимостью

Нередко в судебной практике можно встретить случаи  признания сделок по купле-продаже недвижимости мнимыми. В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса мнимой признается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Стороны обычно совершают такие сделки для видимости правовых последствий и при этом не желают их наступления в действительности.

В Постановлении ФАС Московского округа от 12.07.2004 г. по делу №КГ-А40/5183-04 рассмотрена ситуация, когда  банк обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО и ОАО о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между ответчиками. При этом судом было установлено, что договор купли-продажи был заключен в то время, когда лимит кредитования со стороны ЗАО был исчерпан, строительство объекта, прокредитованного банком, ОАО и ЗАО было остановлено, ОАО и ЗАО прекратили уплату процентов по договору об открытии не возобновляемой кредитной линии. То есть сложилась ситуация, когда банк был вправе требовать обращения взыскания на принадлежащее должникам имущество.

Материалы дела, по мнению Суда, свидетельствует о том, что подлинное намерение ОАО при заключении оспариваемого договора состояло именно в воспрепятствовании истцу в обращении взыскания на имущество, являвшееся предметом оспариваемого договора. Данный вывод суда основан на следующих, установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельствах:

-учредителями ООО и ОАО являлись одни и те же лица, что подтверждено уставами этих Обществ;

-местонахождение обоих участников сделки идентично, что также подтверждено уставами Обществ и фактическими обстоятельствами;

-руководителями ООО и ОАО являлось одно и то же лицо.

Обстоятельства дела также свидетельствуют, что учредители ООО и ОАО либо самостоятельно выступали в качестве руководителей принадлежащих им Обществ, либо назначали контролируемых ими иных лиц, создавая видимость того, что принадлежащие им компании не связаны между собой.

Оценивая фактическое исполнение договора, суд апелляционной инстанции указал на то, что передача имущества и денежных средств в реальности происходила от одних и тех же лиц этим же лицам.

Таким образом, суд пришел к заключению о том, что договор фактически не повлек для заключивших его лиц никаких соответствующих для данного вида договоров последствий, реального перехода прав собственности от одного собственника к другому не произошло, что не допускается в силу ст. ст. 235, 454 Гражданского кодекса РФ и общих принципов гражданского права. Установленные судом фактические обстоятельства свидетельствует о ничтожности указанной сделки и наличии оснований для удовлетворения заявленного банком иска.

Признание недействительным договора по продаже помещения или иного недвижимого имущества, заключенного в результате стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

 В соответствии со ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная в результате стечения тяжелых обстоятельств может быть признана недействительной (кабальная сделка).

В качестве примера рассмотрим ситуацию, указанную в Постановлении ФАС Московского округа от 05.06.2004 г. по делу № КГ-А40/5233-04-П:

АО обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО о признании недействительным заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости от 29 мая 2002 года по основанию, предусмотренному статьей 179 Гражданского кодекса РФ.

Судом было установлено, что подписание спорного договора с ответчиком являлось вынужденной мерой для истца. Ответчик воспользовался сложным финансовым положением истца и условиями договора займа, позволявшими заимодавцу в любой момент потребовать возврата займа, и навязал истцу крайне невыгодные условия сделки по отчуждению спорных зданий. Продажа зданий была совершена с целью предотвращения еще больших потерь — угрозы продажи с торгов всей недвижимости, оцененной в рамках сводного исполнительного производства с целью ускоренной реализации по цене гораздо меньшей рыночной; договор возлагал на истца односторонние обязательства, стоимостная оценка выполнения которых непосредственно влияет на цену реализуемых объектов недвижимости в сторону невыгодности для истца.

Суд пришел к заключению о наличии оснований для вывода о недействительности спорного договора, как кабальной сделки, выгодной лишь ответчику и совершенной истцом вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для истца условиях, чем воспользовался ответчик.

Недействительность договора с недвижимостью, заключенного с превышением полномочий

К числу сделок с пороками в субъекте относятся, в том числе, сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий (ст. 174 Гражданского кодекса РФ).

ОАО обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ОАО и ЗАО, мотивируя свое требование тем, что оспариваемый договор заключен с нарушением требований п. 11.9 Устава общества, предусматривающего обязательность согласования сделок по отчуждению имущества общества Советом директоров (см. Постановление ФАС Московского округа от 26.02.2003 г. по делу № КГ-А40/409-03).

Судом было установлено, что между ОАО в лице генерального директора и ЗАО заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с пп. 23 ст. 11 Устава ОАО к исключительной компетенции Совета директоров Общества относится «согласование сделки или нескольких взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением или отчуждением, либо возможностью отчуждения имущества Общества, стоимость которого составляет до 25 процентов балансовой стоимости активов Общества на дату принятия решения о совершении таких сделок, осуществляемых исполнительными органами, за исключением сделок, совершаемых в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности».

Суд пришел к выводу, что решение о продаже здания, являющегося предметом вышеуказанной сделки, Советом директоров Общества не принималось, что в соответствии со ст. 174 Гражданского кодекса РФ является основанием для признания такой сделки недействительной.

Продажа недвижимости несобственником

Заключенная сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана судом недействительной в том случае, если продавцу недвижимости на момент заключения сделки  данное имущество не принадлежало на праве собственности и он не имел право им распоряжаться.

Так, Министерство имущественных отношений РФ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО и общественной организации о признании недействительными сделок-договоров купли-продажи частей здания, заключенных между ответчиками (см. Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2004 г. по делу № КГ-А40/6563-04-П).

Судом было установлено, что Фондом имущества города Москвы (продавцом) и общественной организацией был заключен договор купли-продажи от 02.09.96, в соответствии с которым общественная организация приобрела в собственность части зданий. Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.12.02, оставленным без изменения постановлениями апелляционной инстанции от 24.12.02 и кассационной инстанции от 28.02.03, договор купли-продажи имущества 02.09.96 признан недействительным (ничтожным). В части применения последствий недействительности сделки производство по делу прекращено в связи с принятием судом отказа Минимущества РФ от иска в этой части. Договор купли-продажи имущества 02.09.96 был признан судом ничтожным, как заключенный с нарушением порядка и способа приватизации, установленных приватизационным законодательством, а также, как было указано в постановлении кассационной инстанции, невозможностью приобретения общественной организацией государственного имущества в порядке, установленном законодательством о приватизации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.08.02 также было признано недействительным распоряжение Москомимущества от 29.08.96 о продаже общественной организации в собственность вышеуказанных помещений, на основании которого был заключен договор от 02.09.96, как изданное с нарушением полномочий при отчуждении федеральной собственности.

Впоследствии общественная организация и ЗАО заключили договоры купли-продажи от 17.03.97 и 28.04.97 частей зданий. 10 января 2001 года ЗАО зарегистрировало на основании договоров купли-продажи от 17.03.97 и 28.04.97, заключенных с общественной организацией право собственности на здание.

Суд кассационной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку ЗАО в настоящее время является собственником спорных объектов недвижимости и добросовестным их покупателем, то Минимущество РФ, не являясь собственником имущества, не вправе предъявлять иск о признании последующих сделок недействительными, а также об истребовании этого имущества. По мнению суда кассационной инстанции положения статьи 302 ГК РФ предусматривают, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный покупатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Согласно разъяснению, данному в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 (п. 25), если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество.

Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному покупателю (приобретателю)(ст. 302 Гражданского кодекса РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.

Судом первой инстанции установлено, что сделка по приватизации общественной организацией спорного здания (договор купли-продажи имущества от 02.09.96) была признана ничтожной. В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Таким образом, общественная организация, приобретшая спорное имущество по ничтожной сделке, являясь незаконным его собственником, не имела права распоряжения данным имуществом, поэтому последующие сделки с этим имуществом являются ничтожными, о чем ЗАО должно было знать.

О приобретении имущества у лица, не имеющего права его отчуждать, ЗАО также должно было знать, заключая оспариваемые договоры купли-продажи с общественной организацией, которая в силу своего правового статуса не могла приобретать государственное имущество в порядке, установленном законодательством о приватизации (ст. 9 Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» № 1531-1 от 03.07.91, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 13 от 28.04.97). В связи с изложенным ЗАО нельзя признать добросовестным покупателем.

По мнению суда кассационной инстанции при таких обстоятельствах заявленное требование о признании сделки недействительной основано на законе и не противоречит ст. 166 ГК РФ, а также положениям Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.03 № 6-П.

Учитывая вышеизложенное, договоры купли-продажи нежилых помещений от 28.04.1997 и от 17.03.1997, заключенные между общественной организацией и ЗАО по мнению суда кассационной инстанции являются недействительными.

Особенности рассмотрения судами исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационных исков)

Под виндикационным иском понимается требование невладеющего собственника к фактическому владельцу имущества о возврате последнего в натуре.

Виндикационный иск возможен в ситуации, когда по каким-либо причинам имущество незаконно выбыло из фактического владения собственника и когда имущество, которого лишился собственник, физически сохранилось.

Если имущество не сохранилось (например, было уничтожено), то право на него прекращается и собственник получает право лишь на защиту своих имущественных интересов, например, с помощью иска из причинения вреда. 

Следует отметить, что часто предъявлению виндикационного иска предшествует признание судом недействительной совершенной с недвижимым имуществом сделки.

В качестве примера можно привести Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.10.2002 г. по делу № А78-5557/00-С1-1/274-Ф02-3099/02-С2:

Комитет по управлению государственным имуществом обратился в арбитражный суд с иском  к банку и войсковой части об истребовании из чужого незаконного владения банка здания.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли — продажи от 10.03.1992 банк приобрел у войсковой части здание штаба. Здание было передано по акту приема — передачи.

Названное здание как имущество железнодорожных войск было отнесено к федеральной собственности пунктом 2 раздела 2 приложения № 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации №3020-1 от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республики в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Согласно пункту 15 указанного Постановления № 3020-1 (в редакции, действующей на момент заключения договора от 10.03.1992) полномочия по распоряжению государственным имуществом, делегированные до 10 ноября 1991 года министерствам, ведомствам и иным субъектам, утрачивают свою силу с момента принятия настоящего постановления.

В нарушение требований статьи 92 Гражданского кодекса РСФСР, статьи 5 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» и пункта 15 указанного выше Постановления № 3020-1 войсковая часть без согласия собственника и без каких-либо на то полномочий распорядилась федеральным имуществом.

Следовательно, поскольку договор купли — продажи недвижимости от 10.03.1992 по мнению суда противоречит нормам права, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ он является ничтожной сделкой. Банк владеет названным имуществом незаконно. Согласно статье 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Судом было установлено, что:

1) банк не является добросовестным покупателем, поскольку должен был знать, что войсковая часть  не имеет права отчуждать спорное имущество;

2) индивидуально — определенное имущество сохранилось до настоящего времени, новая вещь создана не была;

3) срок исковой давности не пропущен.

Следовательно, по мнению суда, имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения банка.

Материал подготовлен на основании нормативных актов по состоянию на 01 августа 2011 года. 

Илья Антуфьев, Консультационный центр недвижимости при Научно-исследовательском институте правовых экспертиз и комплексных исследований, Эл.адрес: info@niilex.ru