Расчет и возмещение ущерба (убытков). Часть 17 — Убытки арендодателя (окончание).

Предыдущую часть см. «Расчет и возмещение ущерба (убытков). Часть 16 — Убытки арендодателя (начало)«.

В семнадцатой части выдержек из книги А.Латынцева «Расчет убытков в коммерческой деятельности» содержится продолжение обобщенной классификация нарушений договора аренды со стороны арендатора и рассмотрен порядок расчета убытков арендодателя в каждом из указанных случаев.

Классификация наиболее распространенных  нарушений условий договора аренды со стороны арендатора и расчет убытков арендодателя в указанных случаях (окончание).

3) Нарушение требования пользования предметом аренды  непосредственно арендатором.

По общему правилу, арендатор не вправе без согласия   арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду  (поднаем)  и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное  пользование,   а  также  отдавать  арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ  или   паевого   взноса  в  производственный  кооператив (п.2 ст. 615 ГК РФ). Иное может быть  установлено ГК РФ,  другим законом или иными правовыми актами.

Допустивший нарушение этого правила арендатор освобождается от ответственности только в случае, если арендодатель позднее утвердит совершенные арендатором сделки. Если же этого не происходит, то сделки по сдаче имущества в субаренду  (поднаем)  и  передача  прав  и  обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлению арендованного имущества в безвозмездное пользование,   а также сделки по сдаче арендных прав в залог и внесение  их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив признаются  ничтожными,  как не соответствующие закону (ст. 168 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п.2 ст.167 ГК РФ).

Помимо обязанности по компенсации убытков своим контрагентам по перечисленным выше сделкам, арендатор  при рассматриваемом в настоящем пункте нарушении обязан компенсировать убытки арендодателю, размер которых может быть рассчитан по общей формуле (3б-4).

Кроме того, ГК РФ при рассматриваемых нарушениях со стороны арендатора наделяет арендодателя правом потребовать расторжения договора (п.3 ст.615). Воспользовавшись им, арендодатель может рассчитать свои убытки, придерживаясь либо формулы (3б-1), либо   формулы (3б-2) (в зависимости от того, реализовал ли арендодатель право сдать имущество в повторную аренду).

4) Невыполнение обязанностей по содержанию арендованного имущества, а также возврат имущества в ненадлежащем состоянии, порча объекта аренды. 

Возврат арендованного имущества в ненадлежащем состоянии имеет место, например, при возврате с повышенным износом; без улучшений, обусловленных договором; в нерабочем состоянии; без производства текущего или капитального ремонтов (если эта обязанность возложена на арендатора); в иных случаях, когда состояние имущества  хуже, чем обусловлено законом или договором и т.п.

По общему правилу, арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п.2 ст. 615 ГК РФ). Иное может быть установлено законом или договором аренды.

На практике могут возникнуть некоторые сложности с определением сроков проведения текущего ремонта (конечно, если они не определены в договоре), как и в ситуации установления срока капитального ремонта. 

В некоторых случаях можно прибегнуть к помощи положений, инструкций, правил, рекомендаций и иных подобных ведомственных  документов. Если таких документов, определяющих сроки текущего ремонта,  на имущество, служащее предметом аренды, не существуют, то можно привлечь специалистов, которые обладают достаточными знаниями и опытом, чтобы установить с какой периодичностью должен производится текущий ремонт данного арендованного  имущества или с какой периодичностью обычно производится текущий ремонт аналогичного имущества.

Кроме того, может быть произведена экспертная оценка конкретного имущества с целью выяснения необходимости его текущего ремонта. Указанные специалисты по ходатайству лиц, участвующих в деле,  могут быть приглашены  для проведения  эксперты в суд. 

При нарушении арендатором правил содержания имущества необходимо различать следующие ситуации:

а) когда невыполнение обязанностей по содержанию имущества является существенным нарушением условий договора, повторяется неоднократно (два и более раза) или существенно ухудшает имущество;

б) в иных случаях.

При обстоятельствах, указанных в первом варианте, арендодатель, руководствуясь ст.619 ГК РФ и ст.450 ГК РФ, вправе потребовать в судебном порядке досрочного расторжения договора и возмещения убытков, рассчитанных по формуле (3б-1) или по формуле (3б-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендодатель правом сдать имущество в повторную аренду). 

Но арендодателю необходимо учитывать, что предъявлять  требование о досрочном расторжении договора он может только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения последним обязательств по содержанию арендованного имущества и назначить для устранения недостатков  разумный срок.

Если же допущенное арендатором  нарушение правил содержания предмета аренды не попадает под категорию существенного нарушения  (а также в случае, если и попадает, но арендодатель не воспользовался правом требовать досрочного расторжения договора), то при возврате,   например, арендованного имущества, у которого не был произведен предусмотренный договором  текущий ремонт,   арендодатель  вправе:

  • не принимать обратно предмет аренды до момента, когда арендатор не произведет его текущий ремонт в объеме, установленном договором или иным нормативным документом, так как со стороны арендатора имеет место просрочка должника. При  этом арендодатель вправе  потребовать внесения  арендной платы (в том числе рыночной)  за все время просрочки (ст.622 ГК РФ). В случае, когда арендная плата не  покрывает причиненных арендодателю убытков (формула (3б-4)), он вправе требовать их возмещения в части, не покрытой арендными платежами;
  • произвести текущий ремонт за свой счет и взыскать с арендатора стоимость такого ремонта. При этом арендодатель вправе взыскать стоимость ремонта до момента производства фактических затрат на него (в соответствии с п.2 ст.15 ГК РФ). В случае, если текущий ремонт был произведен (или должен будет быть произведен) арендодателем после возврата арендатором арендованного имущества, то арендодатель вправе, помимо стоимости ремонта, требовать компенсации убытков, причиненных простоем имущества. В данном случае для получения суммы убытков, подлежащих компенсации, так же можно придерживаться общей формулы расчета убытков (3б-4).

Приведенные выше выводы применимы и для случаев когда арендатор возвращает имущество в ненадлежащем состоянии (например, с повышенным износом; без улучшений, обусловленных договором; в нерабочем состоянии; без производства текущего ремонта (если эта обязанность возложена на арендатора); а также  в иных случаях, когда состояние имущества при возврате  хуже, чем обусловлено законом или договором и т.п.). При этом имеет место нарушение  положений ст. 622 ГК РФ, которая, в частности,  гласит о том, что арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором.

Если же в  законе, ином нормативном акте или договоре аренды, за арендатором закреплена обязанность производить не только текущий, но и капитальный  ремонты, то нарушение  им этой обязанности наделяет арендодателя правом  требовать в суде досрочного расторжения договора аренды (ст.619 ГК РФ), но  только  после направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения последним обязательств по производству капитального ремонта в разумный срок.

Убытки арендодателя после расторжения договора могут быть рассчитаны по формуле (3б-1) или по формуле (3б-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендодатель правом сдать имущество в повторную аренду).

5) Несвоевременный возврат арендованного имущества арендодателю.

Согласно ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды, арендатор обязан своевременно вернуть арендодателю его имущество (конечно, если стороны не договорились о выкупе арендованного имущества арендатором (ст.624 ГК РФ), о передаче его третьим лицам и т.п.). В противном случае, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки (абз.1 ст.622 ГК РФ). В случае, если он не реализует это право или внесенная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их полной возмещения.

Для расчета суммы убытков, подлежащих компенсации, целесообразно придерживаться общей формулы (3б-4). Но необходимо учитывать, что возмещение убытков в данном случае носит зачетный характер по отношению к уплаченной арендной плате, начисленной за все время просрочки.    

Интересно отметить, что, согласно абз. 3 ст.622  ГК РФ, в случае, если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. То есть для данной ситуации законом закреплен правовой механизм штрафной неустойки (когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки) в отличие от общего правила о зачетном характере  неустойки (когда убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой), закрепленном в п.1 ст.394 ГК РФ.

Так же при обстоятельствах, рассматриваемых в данном пункте, необходимо учитывать положения п.2 ст.621 ГК РФ, который гласит, что если  арендатор  продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Конструкция данной правовой нормы позволяет говорить, что для продолжения пользования арендованным имуществом не обязательно  прямое согласие  со стороны арендодателя, а достаточно отсутствия его возражения (это один из немногих случаев в праве, когда молчание считается согласием).

То есть арендодатель, вовремя не возвражавший против дальнейшего пользования имуществом арендатором,  не вправе требовать возмещения убытков. Более того, арендодатель может отказаться от нового договора аренды только предупредив об этом арендатора за месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иные сроки не установлены законом или договором (п.2 ст. 610 ГК РФ).

Продолжение см. «Расчет и возмещение ущерба (убытков). Часть 18 — Убытки заказчика (начало)».

Александр Латынцев, кандидат юридических наук, директор Научно-исследовательского института правовых экспертиз и комплексных исследований, Эл.адрес: info@niilex.ru.