Расчет и возмещение ущерба (убытков). Часть 16 — Убытки арендодателя (начало).

Предыдущую часть см. «Расчет и возмещение ущерба (убытков). Часть 15 — Убытки арендатора (окончание)«.

В шестнадцатой части выдержек из книги А.Латынцева «Расчет убытков в коммерческой деятельности» рассмотрены особенности расчета и взыскания убытков арендодателем при нарушении условий договора аренды со стороны арендатора.

Расчет убытков в случае, если арендодатель после досрочного расторжения первоначального договора аренды сдает то же имущество в повторную аренду    

Арендодатель вправе  требовать в суде  досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения условий договора арендатором. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон,  которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

Отдельно ГК РФ выделяет, в частности,  следующие случаи, при наступлении которых арендодатель вправе требовать расторжения договора  аренды:

а) если арендатор пользуется имуществом  с  существенным  нарушением  условий   договора   или   назначения   имущества (в том числе сдает его в субаренду или передает свои права аренды другому лицу)  либо   неоднократно нарушает свои обязательства (п.3 ст.615 ГК РФ, п.1 ст. 619 ГК РФ);

б) арендатор существенно ухудшает арендованное имущество (п.2 ст. 619 ГК РФ);

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором       срока платежа не вносится  арендная плата (п.3 ст. 619 ГК РФ);

г) в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми  актами или договором аренды производство капитального ремонта предмета аренды является обязанностью арендатора, а арендатор его не производит в сроки, установленные  договором, а при отсутствии их в    договоре — в разумные сроки (п.4 ст. 619 ГК РФ).

Необходимо обратить внимание в данном случае на следующие моменты:

— арендодатель вправе требовать досрочного расторжения  договора в случаях, перечисленных выше, только после  направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок;

— арендодатель вправе применять для расчета убытков формулы, указанные в настоящем и следующем параграфах, только, если он  воспользовался правом, закрепленным за ним в законе или договоре, на расторжение договора.

Далее будут разграничены ситуации, когда арендодатель после досрочного расторжения первоначального договора, причиной которого является неправомерные действия арендатора:

  • воспользовался правом сдать имущество, служащее предметом аренды, в повторную аренду (заключить новый договор аренды того же имущества); или
  • отказался от этого права либо он не может воспользоваться этим правом по каким-либо причинам (запрет в законе, договоре и т.п.).

В отличие от подобной ситуации, возникающей у  арендатора, для арендодателя можно привести не столь тривиальную юридическую конструкцию, необходимую для взыскания с недобросовестного арендатора разницы в размерах арендной платы, указанной в первоначальном договоре, и платы, за которую было сдано это имущество в повторную аренду.  В данном случае необходимо вспомнить, что под вещами понимаются так же и деньги (ст. 128 ГК РФ), поэтому отказ в их оплате в качестве арендной платы, фактически является отказом должника  от исполнения договорной обязанности по передаче вещи.

Следовательно, за пострадавшей стороной сохраняется право  получить аналогичную вещь иным разумным с коммерческой точки зрения способом, то есть  в данном случае сдать имущество в повторную аренду третьему лицу и отнести за счет недобросовестного контрагента в первоначальной сделке необходимые для этого затраты. Конечно, данное толкование ст.397 ГК РФ  для некоторых  юристов будет казаться слишком расширительным, но представляется, что эта позиция верна и практически оправдана.

Более того, отметим, что право любой из сторон договора аренды взыскать с недобросовестного контрагента разницу закреплено в гражданском законодательстве  ряда зарубежных стран. Например ст. 2А-527 Единообразного торгового кодекса США, гласит, что, если арендодатель добросовестно заключает  новый договор аренды, который в значительной степени подобен первоначальному договору аренды, и на разумных коммерческих условиях, арендодатель  вправе взыскать с арендатора в качестве возмещения ущерба:

а) величину арендной платы по новому соглашению на дату начала течения срока нового соглашения по аренде в отношении применимого срока аренды по новому соглашению в сравнении с оставшимся сроком аренды по первоначальному договору минус величина арендной платы на ту же дату за оставшийся срок аренды по первоначальному договору аренды;

б) причитающуюся и неуплаченную арендную плату на дату начала течения срока нового договора аренды;

в) любые сопутствующие и косвенные убытки.

Итак, формула расчета убытков в случае, когда арендодатель после расторжения первоначального договора аренды сдает имущество, служившего предметом первоначальной аренды, в повторную аренду (заключает новый договор аренды), примет  вид:

Уад1 =  (Ад — Анд) Х ЧП  + РУ + УВ — СР                          (3б-1)

где:

Уад1 — убытки арендодателя в данном случае;

Ад — арендная плата за определенный период(например, за месяц), указанная в первоначальном договоре аренды;

Анд — разумная арендная плата за определенный период, указанная в новом договоре при повторной аренде имущества;

ЧП — число прошедших со дня расторжения первоначального договора до дня окончания срока аренды, изначально предполагаемого по условиям первоначального договора, определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные платежи;

РУ — реальный ущерб;

УВ — упущенная выгода;

СР — сбереженные расходы.

Если разница между размерами арендных платежей, указанных  в первоначальном и новом договорах, получится отрицательная, то  для определения суммы убытков, подлежащих компенсации,  можно  применять общую формулу расчета убытков (3б-4).

Реальный ущерб в данном случае может, в частности, включать в себя любые коммерчески обоснованные платежи, необходимые для прекращения аренды, транспортировки, принятия мер по сохранности и хранению предмета аренды после нарушения первоначального договора арендатором, а также  иные коммерчески разумные расходы, затраты и комиссионные выплаты, понесенные арендодателем в связи с заключением нового договора  аренды имущества.

Показатель, отражающий сбереженные расходы, должен включать стоимость не предусмотренных новым договором аренды ремонтов (капитальных, а в случаях, указанных в законе или договоре, — и текущих) арендованного  имущества, которые должны  были быть произведены  за счет арендодателя в период предполагаемого действия  первоначального договора в сроки, наступившие после его расторжения.

При взыскании убытков, рассчитанных по формуле (3б-1), арендодателю необходимо учитывать, что новый договор повторной аренды имущества, служащего предметом первоначальной аренды, должен одновременно обладать следующими признаками:

а) новый договор должен быть в значительной степени подобен первоначальному договору аренды;

б) арендная плата и иные условия нового договора должны быть разумными;

в) новый договор заключен после расторжения первоначального договора аренды;

г) совершение сделки по повторной аренде имущества, служащего предметом первоначальной аренды, должно иметь место после расторжения первоначального договора в разумный срок. Этот срок в любом случае не должен распространяться далее даты окончания  первоначальной аренды, изначально предполагаемой сторонами договора.

Расчет убытков в случае, если арендодатель после досрочного расторжения первоначального договора аренды не сдает  имущество в повторную аренду    

Арендодатель вправе требовать от арендатора компенсации     «абстрактных» убытков. Для арендодателя они могут  иметь место в ситуациях, когда арендодатель после досрочного расторжения первоначального  договора в результате неправомерных действий со стороны арендатора, предпочтет не сдавать имущество в повторную аренду или не сможет воспользоваться  этим правом по каким-либо причинам, либо или каким-либо обстоятельствам он не сможет потребовать компенсации указанной в формуле (3б-1) разницы между размерами арендных платежей, закрепленными в новом и первоначальном договорах (например, если по новому договору имущество сдается в аренду с последующим выкупом, то есть на иных условиях).

За исключением случаев, когда имущество стало непригодным для использования по назначению в результате неправомерных действий  арендатора, арендодатель для истребования «абстрактных» убытков должен предоставить доказательства того, что в его распоряжении находится имущество, пригодное для передачи в аренду третьей стороне

Абстрактные и иные убытки  могут быть рассчитаны арендодателем по формуле:

Уад2=  (Ад — Ар) Х ЧП  + РУ + УВ — СР                                   (3б-2)

где:

Уад2 — убытки арендодателя  в данном случае;

Ад — арендная плата за определенный период(например, за месяц), указанная в первоначальном договоре аренды;

Ар — рыночная арендная плата за определенный период  за имущество, аналогичное арендованному по первоначальному договору (см. комментарий к формуле (3б-1)).

ЧП — число прошедших со дня расторжения договора до дня окончания срока аренды, изначально предполагаемого по условиям договора, определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные платежи;

РУ — реальный ущерб;

УВ — упущенная выгода (см. комментарий к формуле (3б-1));

СР — сбереженные расходы (см. комментарий к формуле (3б-1).

Если разница между размером арендной платы, указанной  в первоначальном договоре, и рыночной арендной платой получится отрицательная то для определения суммы убытков, подлежащих компенсации,  можно  применять общую формулу расчета убытков (3б-4).

Помимо компенсации указанных выше убытков арендодатель вправе требовать уплаты, причитающихся ему по условиям договора  арендных  платежей на дату нарушения договора (если арендатор не вступал во владение имуществом) или на дату возврата имущества арендодателю (если арендатор вступал во владение имуществом). 

Классификация наиболее распространенных нарушений условий договора аренды со стороны арендатора и расчет убытков арендодателя в указанных случаях (начало).

В арендных правоотношениях можно выделить следующие наиболее распространенные  нарушения со стороны арендатора:

1) Нарушение сроков внесения арендных  платежей.

Известно, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст.614 ГК РФ). Обычно порядок, условия и сроки внесения арендных платежей определяются сторонами сделки непосредственно в договоре аренды. В случае, когда договор не содержит необходимых положений, считается, что установлены  порядок,  условия  и сроки, обычно применяемые  при аренде аналогичного имущества при сравнимых  обстоятельствах.

Стороны сделки могут установить различные способы расчета арендных  платежей, некоторые из которых перечислены в  п.2 ст. 614 ГК РФ :

1) твердая  сумма   платежей,   вносимых    периодически или  единовременно;

2) установленная  доля  полученных  в результате использования       арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставление арендатором  определенных услуг;

4) передача арендатором арендодателю обусловленной  договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Так же стороны могут предусматривать в договоре аренды  сочетание  указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Далее остановимся только на нарушении договорных условий по внесению арендных платежей, рассчитанных в форме первого из указанных способов (в виде твердой денежной суммы), так как при нарушении арендатором договорных условий по передаче доли продукции или  плодов,  полученной в результате использования арендованного имущества(п.2), и (или) по передаче обусловленной договором вещи в собственность (п.4), в большинстве случаев, можно применять методику расчета убытков покупателя в договоре купли-продажи, рассмотренную нами выше.

При нарушении арендатором условий договора  по предоставлению определенных услуг (п.3) и (или) по производству обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п.5), в большинстве случаев, можно руководствоваться методикой расчета убытков заказчика в договоре подряда, которая будет рассмотрена в следующем разделе  настоящей книги.

Итак, если арендатор не вносит своевременно арендную плату, установленную в виде твердых денежных платежей, за период, в течение которого он пользовался (владел) арендованным имуществом, то   арендодатель имеет право требовать от него уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ на сумму, сроки оплаты которой были нарушены, так как со стороны арендатора имеет место неправомерное пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате. Но основания для истребования указанных процентов не возникает при обстоятельствах, когда  арендатор не исполняет обязанности по  предварительной оплате арендных платежей (до момента реального пользования (владения) им предметом аренды), если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, проценты, подлежащие уплате арендодателю,  могут быть рассчитаны по формуле:

Пад  = (  УСБП6 Х С6 Х ЧД6) / 36 000                                          ( 3б-3  )

где:

Пад — проценты, подлежащие уплате арендодателю в данном случае;

УСБН6 — учетная ставка банковского процента на день исполнения денежного обязательства в месте нахождения арендодателя (если иное не предусмотрено в законодательстве  или договоре );

С6 — сумма, несвоевременно уплаченных арендных платежей за период, в течении которого арендатор пользовался (владел) арендованным имуществом;

ЧД6 — число дней, прошедших с момента, когда по договору арендная плата должна быть  оплачена, или с момента реального пользования (владения)  арендатором предметом аренды до момента оплаты аренды.

Помимо процентов, рассчитанных по формуле (3б-3), арендодатель вправе требовать компенсации убытков, вызванных нарушениями со стороны арендатора неденежных обязательств. Размер убытков может быть определен по формуле, аналогичной общей формуле расчета убытков:

Уад3 =   УВ + РУ — СР                                                    ( 3б-4 )

где:

Уад3 — убытки арендодателя  в данном случае;

РУ — реальный ущерб;

УВ — упущенная выгода;

СР — сбереженные расходы.

При определении размера убытков арендодателя, вызванных нарушением денежных обязательств со стороны арендатора (например, несвоевременной оплатой им арендных платежей) также можно  придерживаться формулы (3б-4).

При этом, если сумма убытков, вызванных нарушением денежных обязательств со стороны арендатора,    превышает сумму процентов, рассчитанных по формуле (3б-3), то арендодатель вправе требовать компенсации этих убытков в части, превышающей сумму процентов, помимо иных выплат, указанных в настоящем пункте. 

Необходимо отметить, что,  если  иное  не  предусмотрено  договором  аренды,  в случае  существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель   вправе  потребовать  от  него досрочного внесения арендных платежей в установленный арендодателем срок. Однако арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока  подряд (п.5 ст.614 ГК РФ).

Если же арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа  не вносит арендную плату, то арендатор вправе требовать в суде досрочного расторжения договора аренды (ст.619 ГК РФ). Но предъявлять исковое заявление  он может только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

В случае досрочного расторжения сделки по указанной выше причине, убытки арендодателя, возникшие  после расторжения договора,  можно рассчитать по формуле (3б-1) или по формуле (3б-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендодатель правом сдать имущество в повторную аренду).

Арендодателю необходимо учитывать, что, если законом не  предусмотрено  иное, арендатор вправе потребовать соответственного  уменьшения арендной платы в случаях, когда в силу обстоятельств, за   которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные  договором аренды, или состояние имущества, служащего предметом аренды,  существенно ухудшились (п.4 ст.614 ГК РФ), а также при иных обстоятельствах, указанных в законе или договоре. Поэтому может  случится так, что требование арендодателя об оплате арендных платежей  в полном объеме будет не всегда обосновано.

2) Пользование имуществом не по назначению.

Согласно п.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан  пользоваться  арендованным  имуществом  в  соответствии  с условиями договора аренды,  а если такие условия в  договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В противном случае, за арендодателем в п.3 ст.615 ГК РФ закреплено право потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, которые могут быть рассчитаны либо по формуле (3б-1), либо  по формуле (3б-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендодатель правом сдать имущество в повторную аренду).

Пользование предметом аренды не по  назначению так же может служить причиной гибели имущества, его повреждения, повешенного износа и т.п., что необходимо учитывать:

Во-первых, при расчете абстрактных убытков арендодателя (формула (3б-2)), где в качестве рыночной арендной платы должна браться рыночная арендная плата не за соответствующее условиям договора имущество, а  за имущество, имеющее дефекты, аналогичные существующим в возвращенном арендатором предмете аренды. В случае же гибели имущества, этот показатель, отражающий размер рыночной арендной платы, должен быть равен нулю.    

Во-вторых, при расчете  реального  ущерба, так как в него должны войти расходы (в том числе которые будут произведены в будущем), необходимые для восстановления необходимых свойств предмета аренды. В случае же его гибели этот вид убытков должен включать в себя, как минимум, рыночную стоимость утраченного имущества, служащего предметом аренды, и затраты необходимые для приобретения заменяющего имущества (транспортные расходы, комиссионное вознаграждение и т.п.), но за вычетом стоимости лома, на который можно сдать имущество, вышедшее  из строя по вине арендатора.

В-третьих, при расчете упущенной выгоды после возврата арендодателю предмета аренды. При этом можно привести  следующие примеры ее расчета в случае при повреждении арендованного имущества, но не его гибели. Так, если арендодатель восстанавливает предмет аренды (делается ремонт  и т.п.), то он вправе требовать компенсации  упущенной выгоды, вызванной простоем этого имущества.

Если же арендодатель решил не восстанавливать предмет аренды, частично утративший свои полезные свойства после его возврата по истечении срока аренды, то размер упущенной выгоды, подлежащей компенсации арендодателю, в частности,   можно  рассчитать по  следующей формуле: 

УВ1 =  ( Атр — Атд) Х ЧП Х К                                                      (3б-5)

где:

УВ1 — упущенная выгода арендодателя в данном случае;

Атр — рыночная арендная плата за определенный период на имущество, аналогичное переданному по договору аренды, без учета изъянов (повреждений, повышенного износа и т.п.), возникших в результате  нарушений правил  пользования имуществом со стороны арендатора;

Атд — рыночная арендная плата за определенный период  на имущество, аналогичное переданному по договору аренды, с учетом изъянов (повреждений, повышенного износа и т.п.), возникших в результате  нарушений правил пользования имуществом со стороны арендатора;

ЧП — число определенных периодов, в течение которых можно будет использовать имущество, служившее предметом аренды, после его возврата («период жизни» этого имущества). 

К — коэффициент, отражающий обычное уменьшение арендных платежей в результате нормального (обычного) износа имущества  (можно отметить, что данный коэффициент будет всегда меньше1). Пример расчета этого коэффициента см. ниже.

Если же ненадлежащее пользование арендованным имуществом явилось причиной гибели имущества, то упущенная выгода арендодателя, в частности, может быть рассчитана по формуле:

УВ2 = Атр  Х ЧП Х К                                                               (3б-6)

где:

УВ2 — упущенная выгода арендодателя в данном случае;

Атр — рыночная арендная плата за определенный период на имущество, аналогичное переданному по договору аренды, без учета изъянов (повреждений, повышенного износа и т.п.) возникших в результате  нарушений правил пользования имуществом со стороны арендатора;

ЧП — число определенных периодов, в течение которых можно было бы при обычных условиях хозяйствования сдавать в аренду имущество, послужившее предметом аренды по договору, если бы оно не погибло в результате нарушений правил пользования со стороны арендатора.

К — коэффициент, отражающий обычное уменьшение арендных платежей в результате нормального (обычного) износа имущества.  

В качестве примера расчета используемого в формуле (3б-6) коэффициента, отражающего обычное уменьшение арендных платежей в результате нормального (обычного) износа имущества, можно привести следующую сильно упрощенную (идеализированную) формулу  :

К = Сап / (ЧП Х Ан)                                                                 (3б-7)

где:

К — коэффициент, отражающий обычное уменьшение арендных платежей в результате нормального (обычного) износа имущества; 

Сап — сумма арендных платежей, которые  мог бы получить арендодатель за все периоды сдачи имущества в аренду, если бы оно не погибло в результате нарушений правил пользования со стороны арендатора;

ЧП — число определенных периодов, в течение которых обычно  используется  имущество, служившее предметом аренды. 

Ан — рыночная арендная плата на имущество, аналогичное переданному по договору аренды, в начальный период расчета.

Так, если какая либо вещь, к примеру  коньки, обычно  служат пять условных периодов (в нашем примере пять сезонов). Причем, первый сезон  (пока коньки новые)  плата за их найм составляет 3 условные единицы за сезон; во втором и третьем сезонах, соответственно, по  2 условные единицы за сезон, а в четвертом и пятом  — по 1 условной единице за сезон.   В этом случае искомый коэффициент будет равен:

К = ( 3+2+2+1+1)  /  ( 3 Х 5) = 9 / 15 = 0,6

А сумма упущенной выгоды, рассчитанной по формуле (3б-6),  получится равной :

УВ2 = 3 Х 5 Х 0,6 = 9

Можно предложить управомоченным на то органам централизовано составить и утвердить  таблицы коэффициентов, отражающих обычное уменьшение арендных платежей в результате нормального (обычного) износа имущества,  на наиболее распространенные предметы аренды, что намного бы облегчило расчет упущенной выгоды арендодателя.

Внимательный читатель заметит, что подставив значение коэффициента, рассчитанного по формуле (3б-7) в формулу (3б-6)  и, сделав в некоторых случаях допустимое предположение, что Атр=Ан,  получим:

УВ2  =  ( Атр  Х ЧП Х Сап) / ( ЧП Х Ан)  = Сап                         (3б-8)

То есть упущенная выгода в идеализированном варианте равна сумме арендных платежей, которые  мог бы получить арендодатель за все периоды сдачи имущества в аренду, если бы оно не погибло в результате неправомерных деяний (действия или бездействия) со стороны  арендатора.

Несколько иная ситуация возникает в случае, если предмету аренды в результате нарушения правил пользования им со стороны арендатора причинены повреждения, но имущество еще может использоваться по назначению или для каких-либо иных полезных целей.

В этом случае расчет коэффициента будет несколько сложнее, так как он должен учитывать для каждого конкретного случая величину повреждения предмета аренды. А идеализированная упущенная выгода будет равна  не сумме арендных платежей, которые  мог бы получить арендодатель за все периоды сдачи имущества в аренду, если бы оно не получило повреждения, а, например,  разности между указанной суммой и суммой арендных платежей, которые реально можно получить сдавая в аренду имущество, имеющее изъяны, причиненные в результате ненадлежащего пользования им со стороны арендатора.

Необходимо обратить внимание читателей, что выше перечислены далеко не все  способы расчета упущенной выгоды, а указанные способы могут применяться не во всех случаях. Приводя формулы (3б-5) — (3б-8) автор только иллюстрирует частные случаи данного вида убытков, стремясь показать читателю гибкость рассматриваемого правового института.

Особо отметим, что арендатор освобождается от уплаты указанных в настоящем пункте  убытков в случае, если он своевременно и за свой счет устраняет все изъяны  в арендованном имуществе, вызванные ненадлежащим его использованием (при повреждении имущества и т.п.), или своевременно предоставляет арендодателю находящееся в надлежащем состоянии имущество, аналогичное арендованному (взамен последнего).

Продолжение см. «Расчет и возмещение ущерба (убытков). Часть 17 — Убытки арендодателя (окончание)».

Александр Латынцев, кандидат юридических наук, директор Научно-исследовательского института правовых экспертиз и комплексных исследований, Эл.адрес: info@niilex.ru.