Расчет и возмещение ущерба (убытков). Часть 15 — Убытки арендатора (окончание).

Предыдущую часть см. «Расчет и возмещение ущерба (убытков). Часть 14 — Убытки арендатора (начало)«.

В пятнадцатой части выдержек из книги А.Латынцева «Расчет убытков в коммерческой деятельности» содержится продолжение обобщенной классификация нарушений договора аренды со стороны арендодателя и рассмотрен порядок расчета убытков арендатора в каждом из указанных случаев.

Классификация наиболее распространенных нарушений условий договора аренды со стороны арендодателя и расчет убытков арендатора в указанных случаях (окончание).

 3) Сдача имущества в аренду без его принадлежностей и относящихся к нему документов.

Если иное не предусмотрено договором, имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему предметами (техническим  паспортом, сертификатом качества и т.п.) (п.2 ст.611 ГК РФ).

В противном случае, арендатор вправе потребовать:

а) предоставления ему арендодателем необходимых принадлежностей и документов, а также возмещения убытков, размер которых может быть получен по общей формуле расчета убытков (3а-3);

б)  расторжения договора и возмещения убытков, которые могут быть рассчитаны либо по  формуле (3а-1),  либо по формуле (3а-2) (в зависимости от того воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).

Для того, чтобы воспользоваться любым из указанных выше прав, арендатор должен доказать, что при отсутствии непереданных принадлежностей арендованного имущества или относящихся к нему документов он:

  • не может использовать арендованное имущество по назначению; либо
  • в значительной степени лишается того, на что  был вправе рассчитывать при заключении договора.      

Отметим, что в данном случае ГК РФ не закрепляет за арендатором обязанность перед расторжением договора назначить арендодателю разумный срок для передачи принадлежностей арендованного имущества или относящихся к нему предметов, что  имеет место, например, в правоотношениях, основанных на договоре купли-продажи, при аналогичном нарушении со стороны  продавца. Отсутствие этого правила представляется не оправданным упущением законодателя, поэтому сторонам договора аренды целесообразно непосредственно в договоре закрепить обязанность арендатора извещать арендодателя об отсутствии принадлежностей  переданного в аренду имущества, а также относящихся к нему документов. И только, если арендодатель в разумный срок, назначенный арендатором, не передает их арендатору, то последний вправе воспользоваться правом расторгнуть договор.   

4) Передача имущества, обремененного правами третьих лиц.

Абзац  1 статьи 613 ГК РФ фиксирует правило о том, что обременение правами третьих лиц следует за вещью. Оно так же закреплено, в частности,  для случая  залога  в ст. 353 ГК РФ. Не является исключением из этого правила и передача имущества в аренду. Говоря другими словами, если предметом залога служит имущество, переданное в аренду, залогодержатель может в случаях, предусмотренных законом или договором, обратить взыскание на заложенное имущество,   даже если  это имущество передано в аренду.    

Поэтому законодатель закрепляет за арендодателем  обязанность предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (абз.2 ст. 613 ГК РФ). Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать:

а) уменьшения арендных платежей.

Как и в случае с аналогичным по смыслу уменьшением цены товара, обремененного правами третьих лиц, в правоотношениях основанных на сделке купли-продажи, в арендных правоотношениях необходимо отличать данное уменьшение арендных платежей  от рассмотренного  выше уменьшения арендных платежей при передаче в аренду имущества, не соответствующего договорным условиям или его назначению.

Несмотря на то, что для данного случая право на требование уменьшения арендных платежей закреплено в законе,  не разработана даже приблизительная методика  оценки имущества, которое в любой момент  после  наступления указанного в законе обстоятельства может  быть истребовано третьими лицами, имеющими на то право (например, залогодержателем).  По всей видимости,  арендатор должен оценить свой коммерческий риск, который в каждом конкретном случае будет строго индивидуален.

При этом расчет убытков, вызванных ненадлежащим исполнением условий договора, может быть произведен по нижеследующей формуле:

Уар4= (Ад — Ар) Х ЧД +  РУ + УВ — СР                                      ( 3а-6 )

где:

Уар4  — убытки  арендатора  в данном случае;

Ад —  арендная плата за определенный период (например, за месяц), указанная в  договоре аренды;

Ар —  рыночная арендная плата за тот же период;

ЧП —  число определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится выплаты  арендной платы.

РУ   — реальный ущерб;

УВ  — упущенная выгода;

СР — сбереженные расходы.

Если арендованное имущество все-таки истребовано у арендатора   третьими лицами, то для расчета его убытков (после момента истребования) может использоваться либо формула (3а-1), либо  формула (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).

б) расторжения договора аренды.

Помимо требования расторжения договора, арендатор вправе в данном случае требовать компенсации убытков, которые могут быть рассчитаны по формуле (3а-1) или  по формуле (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество). При недостижении взаимного соглашения о расторжении договор может быть расторгнут по решению суда (п.2 ст.450 ГК РФ).

И в заключение  данного пункта необходимо отметить, что,  руководствуясь п.2 ст.313 ГК РФ, арендатор,  в случае опасности утратить свое право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может  за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия арендодателя. В этом случае к арендатору переходят права кредитора по обязательству в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав (ст.384 ГК РФ). Кредитор в данном случае обязан передать арендатору документы, удостоверяющие  право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.         

5) Нарушение обязательств произвести капитальный ремонт переданного  в аренду имущества.  

Оговоримся, что в договоре стороны могут предусмотреть, что обязанность производить капитальный ремонт возлагается на арендатора, в этом  случае, конечно, положения описанные в данном пункте не действуют.

Итак, по общему правилу, арендодатель обязан производить за свой счет  капитальный ремонт переданного в аренду арендованного имущества (абз.1 ст.616 ГК РФ). При этом законодатель предполагает, что стороны сделки  предусмотрят  непосредственно в договоре сроки такого ремонта (и это представляется весьма целесообразным). Но, к сожалению, на практике  зачастую это не  происходит.   В этом случае, ремонт должен производиться:

  • по мере неотложной необходимости;
  • в разумные сроки.

Можно отметить, что обе эти категории довольно относительны и строго индивидуальны для каждого конкретного случая. Поэтому  доказать, что арендодатель нарушает свои обязанности по капитальному ремонту сдаваемого в аренду имущества, во многих случаях представляется проблематичным. В некоторых случаях  можно прибегнуть к помощи положений, инструкций, правил, рекомендаций и иных подобных подзаконных документов.

Если таких документов, определяющих сроки капитального ремонта, на  переданное в аренду  имущество, не существует, то можно привлечь специалистов, которые обладают достаточными знаниями и опытом, чтобы установить, с какой периодичностью должен производится капитальный ремонт данного арендованного  имущества  или с какой периодичностью обычно производится капитальный ремонт  аналогичного имущества (у иных его владельцев). Кроме того, может быть произведена экспертная оценка конкретного имущества с целью выяснения необходимости его капитального ремонта. Указанные  специалисты могут  быть по ходатайству   лиц, участвующих в деле,  приглашены  для проведения  экспертизы в суд  (ст.66 Арбитражного  Процессуального Кодекса РФ; ст.74 Гражданского Процессуального Кодекса РСФСР). 

Если арендатору удается доказать, что арендодатель нарушает обязанности по производству капитального ремонта, то он по своему выбору вправе:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью (но не по своей инициативе в иных случаях), и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Интересно отметить, что законодатель для данного случая особо не выделяет правило о том, что капитальный ремонт должен быть выполнен за разумную цену. Но это не значит, что арендатор может завышать  стоимость работ или нанимать «самых дорогостоящих» подрядчиков для производства капитального ремонта. В данном случае  действует общее правило о недопустимости злоупотребления правом, закрепленное в ст.10 ГК РФ, в противном случае суд может отказать в защите принадлежащего (в данном случае арендатору) права.

Участникам арендных правоотношений целесообразно закрепить в договоре обязанность арендатора в случае нарушения  арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт переданного в аренду имущества предварительно известить арендодателя о предполагаемых арендатором действиях по капитальному ремонту указанного имущества.  

Помимо стоимости ремонта арендатор в данном случае может требовать возмещения убытков, рассчитанных по формуле (3а-3). Отметим, что в данном случае возмещение убытков не носит зачетный характер по отношению к компенсации стоимости ремонта, что имеет  место, например, в случае, когда арендодатель  передает в  аренду имущества,  не соответствующего условиям договора или назначению имущества  (см. пп. «б» п.2 настоящего параграфа).

б) Потребовать  соответствующего уменьшения арендной платы. Логично предположить, что уменьшение арендной платы в данном случае может основываться на следующих  позициях:

  • арендатор освобождается от оплаты арендной платы за периоды, в течение которых он не мог использовать арендованное имущество по назначению в результате нарушения арендодателем обязательств произвести капитальный ремонт этого имущества;
  • сумма арендных платежей уменьшается на сумму произведенных арендатором (или предполагаемых им произвести) затрат, необходимых для производства капитального ремонта арендованного имущества;
  • сумма, на которую уменьшается арендная плата, равна разнице между размером арендной платы, указанной в договоре, и размером рыночной арендной платы на имущество, нуждающееся в капитальном ремонте.

Во втором случае рассматриваемое  право арендатора практически совпадает с правом, указанным в  предыдущем пункте (произвести капитальный ремонт и взыскать (удержать) его стоимость с арендодателя). Помимо стоимости капитального ремонта арендатор в данном случае может требовать возмещения убытков, рассчитанных по формуле (3а-3).

В третьем случае  арендатор вправе требовать уменьшения  арендной платы до рыночного размера, который соответствует аренде имущества, требующего капитального ремонта (формула расчета убытков подобная формуле  (3а-6)). Но пользование таким  имуществом во многих случаях запрещено правилами техники безопасности (например, трудно представить, что действует рынок аренды нуждающихся в капитальном ремонте самолетов, морских или речных судов, автомобилей и т.п.). Поэтому представляется, что рассматриваемое  положение ГК РФ в некоторых случаях лишнее, более того, довольно вредоносное, так как провоцирует участников гражданского оборота к нарушению правил техники безопасности и фактически реально закрепляет право аренды  имущества, нуждающееся в капитальном ремонте.     

в) Потребовать расторжения договора.

В данном случае арендатор вправе требовать от арендодателя компенсации убытков, которые могут быть рассчитаны по формуле (3а-1) либо по формуле (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).  

6) Неправомерный отказ в удовлетворение преимущественного права арендатора заключить договор аренды на новый срок.

ГК РФ закрепляет за арендодателем обязанность заключить арендный договор на новый срок  с арендатором, срок договора аренды с которым истек (истекает), при прочих равных условиях с иными претендентами на аренду имущества (п.1 ст.621 ГК РФ). При этом условия первоначального договора аренды могут быть изменены только по соглашению сторон.

Но для возникновения указанной обязанности у арендодателя,  арендатор должен выполнить ряд условий:

  • во-первых, надлежащим образом исполнить свои обязанности по договору аренды, срок которого истек (истекает);
  • во-вторых, уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор аренды в срок,  указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Необходимо обратить внимание, что эта норма диспозитивная, то есть иное может быть установлено договором, а также законом. В  случае, если арендатором выполнены оба указанных выше условия, а арендодатель отказывается заключить с арендатором договор на новый срок, но в течение года со дня истечения срока первоначального договора аренды заключает новый договор аренды того же имущества, но с другим лицом, то арендатор, согласно  ст. 621 ГК РФ, вправе по своему  выбору:

а) Потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. 

В данном случае мы фактически имеет дело с переменой лиц в обязательстве как способом защиты нарушенных прав, что не так часто  можно встретить в гражданском праве, поэтому остановимся на этом особенно. 

В соответствии  со  статьей 305 ГК РФ, арендатору       обеспечивается  защита  его  права на имущество,  полученное им по       договору аренды,  наравне  с  защитой,  установленной  гражданским       законодательством  в отношении права собственности. Арендатор, как       законный владелец, имеет также право на  защиту  своего владения  против  собственника.

Игнорирование преимущественного права первоначального арендатора на заключение договора аренды на новый срок и передача в аренду третьему лицу того же имущества, что было передано по первоначальному договору аренды, нарушает  охраняемые  законом  имущественные  права первоначального арендатора.  Следовательно, указанная сделка по передаче в аренду имущества третьему лицу является недействительной в силу требований статьи 168 ГК РФ,  и первоначальный арендатор вправе потребовать от арендодателя в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному новому договору аренды с третьим лицом. Затем, после удовлетворения этого требования, у первоначального арендатора возникает право истребовать имущество из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ с учетом ст.305 ГК РФ), то есть от  нового арендатора, с которым был заключен договор аренды в обход  преимущественного  права предыдущего арендатора.     

Уступка требования  влечет перемену лиц в обязательстве и возможна в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, то есть, если первоначальный арендатор требует перевода на него прав и обязанностей по новому договору, то он, становясь   стороной именно в этом договоре и берет на себя  обязанности, определенные в новом договоре, а  не в том,  который был заключен между ним и арендодателем (в первоначальном договоре), при обычных обстоятельствах условия которого подлежали изменению только по соглашению сторон (абз.2 п.1 ст. 621 ГК РФ).  Например, арендодатель и новый арендатор могли определить, что капитальный ремонт должен производить арендатор, изменить сроки и порядок арендных платежей  и т.п. Поэтому первоначальный арендатор должен внимательно изучить новый договор аренды прежде, чем воспользоваться правом  требовать  в суде перевода на себя прав и обязанностей по нему, так как, по общему правилу,  «обратного пути» не будет,  потому что уступка требования предполагает безусловную замену лица в обязательстве.

Так же арендатору  перед тем, как требовать перевода на себя прав и обязанностей по новому договору аренды, необходимо выяснить насколько полно уже выполнены взятые на себя новым арендатором обязательства, так как, становясь стороной в новом договоре, к первоначальному  арендатору  переходят не только права требования, но и переводятся долги.  То есть, например, если новый  арендатор (с которым был заключен договор аренды в нарушение преимущественного права первоначального арендатора заключить договор на новый срок)  пользовался (владел)  арендованным имуществом, не оплачивая за него арендную плату, то становясь на его место, первоначальный арендатор должен будет оплатить арендную плату даже за тот период, в течение которого он этим имуществом не пользовался (не владел им).   Конечно,  уплатив этот «чужой» долг он  вправе  требовать соответствующую компенсацию у нового арендатора, так как со стороны последнего имело место неправомерное обогащение  в виде неосновательного сбережения за счет другого лица (в данном случае первоначального арендатора), что, по общему правилу, порождает обязанность возвратить неосновательно сбереженное  имущество (п.1 ст.1102 ГК РФ).

И наоборот, если новый арендатор  уплатил арендную плату авансом, а первоначальный арендатор истребовал  у него арендованное имущество, то первоначальный арендатор, добившийся перевода на себя прав и обязанностей по новому договору, должен компенсировать лицу, у которого арендованное имущество было истребовано, величину оплаченных им арендных платежей, исчисленных начиная с момента, когда имущество было передано первоначальному кредитору.

Помимо права требования перевода на себя прав и обязанностей по новому арендному договору   арендатор в данном случае  вправе  требовать от арендодателя возмещения причиненных отказом возобновить с ним арендный договор убытков, которые могут  быть рассчитаны по формуле  (3а-1) или  по формуле (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).

б) Отказаться  от указанного в предыдущем пункте права потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, но и в этом случае за арендатором сохраняется право требовать компенсации убытков, которые, в частности, могут быть рассчитаны по формуле  (3а-1) или  по формуле (3а-2)(в зависимости от того воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).

7) Арендодатель не является собственником имущества и не уполномочен собственником на сдачу в аренду.

Несмотря на всю нелепость ситуации  для юристов, данные случаи довольно распространены на практике. Наиболее часто практикующим юристам приходится встречаться с ситуацией,  когда государственные или муниципальные унитарные предприятия сдают принадлежащее им на праве хозяйственного ведения имущество без согласия его собственника (государства или муниципалитета), чем нарушают требования п.2. ст.295 ГК РФ. Аналогичный запрет установлен для казенных предприятий ( п.1 ст.297 ГК РФ)(в этом случае требуется согласие государства) и  для опекунов (в последнем  случае необходимо  одобрение  органа опеки и попечительства (п.2 ст. 37 ГК РФ)). Требуется также согласие собственника или лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (арендодателя), для сдачи имущества арендатором в субаренду (п.2 ст.615 ГК РФ). 

Конечно, собственник имущества, иной правомерный арендатор или, соответственно, орган опеки и попечительства может позднее утвердить сделку по передаче имущества в аренду. В этом случае, по всей видимости,  будут действовать нормы о действии в чужом интересе без поручения (глава 50 ГК РФ) и ничьи интересы не  будут ущемлены, то есть оснований для взыскания убытков не возникнет.

Но возможна и иная ситуация, когда собственник, иной правомерный арендатор или, соответственно,  орган опеки и попечительства отказываются одобрить сделку.  Тогда сделка аренды признается ничтожной как не соответствующая закону (ст. 168 ГК РФ), а именно ст.608 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон  обязана   возвратить  другой  все  полученное  по   сделке (п.2 ст. 167 ГК РФ).   Но так как в данном случае со стороны арендатора полученное выражается в пользовании имуществом, то  он обязан только вернуть арендованное имущество, но не вправе требовать арендной платы, уплаченной за время такого пользования. Арендатор вправе требовать возврата только  арендных платежей, уплаченных им в качестве аванса за тот период, в течение которого арендатор не пользовался (не владел)  арендованным имуществом по назначению в результате нарушений условий договора аренды со стороны арендодателя.

Важно отметить, что в данном случае отношения по возмещения вреда, согласно ст. 988 ГК РФ, регулируются  правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ (Обязательства вследствие причинения вреда), а не рассматриваемыми выше нормами договорного права. Поэтому  размер убытков, подлежащих  компенсации собственнику имущества, а также арендатору (в договоре, который признан  недействительным), должен производится, согласно ст.1064 ГК РФ и ст.1082 ГК РФ,  по общей формуле расчета убытков (3а-3). 

Но в данном случае арендодатель может освободить себя от обязанности компенсации убытков арендатору, если своевременно предоставить ему в аренду вещь того же рода и качества (ст.1082 ГК РФ).

В любом  случае не может служить предметом аренды самовольная постройка (п.2 ст.222 ГК РФ), которой признается  жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество,  созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

8) Арендодатель не выполняет какие-либо денежные обязательства.

Данное нарушение имеет место, например, когда арендодатель нарушает сроки  возврата денежных средств, полученных авансом в виде арендных платежей, при расторжении договора аренды до истечения  оплаченного авансом периода (ст. 1102 ГК РФ) или несвоевременно выполняет обязанности, установленные договором, по возмещению стоимости улучшений  арендованного  имущества, выполненных за счет средств арендатора и с согласия арендодателя  (п.2 ст. 623 ГК РФ).

В любом из этих случаев арендатор вправе требовать уплаты процентов, рассчитанных в соответствии со  ст.  395 ГК РФ  по формуле:

Пар1 = (УСБП4 Х С4 Х ЧД4)  /  36 000                                    ( 3а-7 )

где:

Пар1 — проценты, подлежащие уплате арендатору в данном случае;

УСБП4 — учетная ставка банковского процента в месте нахождения арендатора на день оплаты причитающихся ему от арендодателя денежных сумм, если иное не предусмотрено законом или договором;

С4 — сумма, несвоевременно уплаченных  денежных средств;

ЧД4 — число дней просрочки в оплате. 

Можно отметить, что проценты, рассчитанные по формуле (3а-7), могут быть истребованы арендатором помимо убытков, вызванных нарушением арендодателем неденежных обязательств.

В арбитражной практике можно встретить позицию, что арендатор неправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных в соответствии со ст. 395 ГК РФ,  в случаях, когда арендодатель не выполняет неденежные обязательства (например, не передает имущество в аренду).  С такой позицией трудно согласиться, если арендодатель не передает в аренду имущество, за которое арендатором уплачена  предварительная арендная плата. Представляется, что при этих обстоятельствах необходимо прибегнуть к аналогии закона (ст.6 ГК РФ), и применять в арендных правоотношениях следующую правовую конструкцию, аналогичную закрепленной в п.4 ст.487 ГК РФ: в случае, когда арендодатель, получивший сумму предварительной арендной платы не передает в пользование (владение) арендатору предмет аренды в установленный срок, арендатор вправе требовать уплаты процентов на сумму предварительной арендной платы в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ со дня, когда согласно условиям договора передача предмета аренды  должна была быть произведена, до дня передачи предмета аренды арендатору или возврата предварительно уплаченной им суммы.

В данном случае формула расчета процентов примет следующий вид : 

Пар2 = (УСБП5 Х С5 Х ЧД5)  /  36 000                                    ( 3а-8 )

где:

Пар2 — проценты, подлежащие уплате арендатору в данном случае;

УСБП5 — учетная ставка банковского процента в месте нахождения арендатора на день передачи ему предмета аренды или возврата предварительно уплаченной им суммы;

С5 — сумма предварительной оплаты или соответствующей ее части;

ЧД5 — число дней, прошедших со дня, когда согласно  условиям договора передача предмета аренды  должна была быть произведена, до дня передачи предмета аренды  арендатору или возврата предварительно уплаченной им суммы.

Продолжение см. «Расчет и возмещение ущерба (убытков). Часть 16 — Убытки арендодателя (начало)».

Александр Латынцев, кандидат юридических наук, директор Научно-исследовательского института правовых экспертиз и комплексных исследований, Эл.адрес: info@niilex.ru.