Расчет и возмещение ущерба (убытков). Часть 14 — Убытки арендатора (начало).

Предыдущую часть см.«Расчет и возмещение ущерба (убытков). Часть 13 — Убытки продавца (классификация)».

В четырнадцатой части выдержек из книги А.Латынцева «Расчет убытков в коммерческой деятельности» рассмотрены особенности расчета и взыскания убытков арендатором при нарушении условий договора аренды.

Общие положения о расчете убытков арендатора при нарушении договора аренды арендодателем 

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Отметим, что, по общему правилу, плоды, продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. Это обстоятельство необходимо учитывать при расчете убытков  арендатора (особенно упущенной выгоды).

Как и в предыдущем разделе настоящей книги, посвященной  договорам купли-продажи, в данном случае целесообразно разграничить  убытки разных сторон сделки (арендодателя и арендатора).

Кроме того, далее будут разграничены убытки в случае, когда арендодатель сдает имущество, от аренды которого арендатор неправомерно отказался,  в повторную аренду и когда он этим правом не воспользовался («абстрактные убытки»). И, соответственно, для  арендатора выделим убытки, когда арендатор, в случае неправомерного отказа арендодателя от сдачи имущества в аренду, арендует аналогичное имущество у иного лица, и когда он не воспользовался этим правом.

 Расчет убытков в случае, если арендатор после досрочного расторжения договора аренды воспользовался правом арендовать заменяющее имущество

Любая из сторон договора аренды вправе требовать в суде  досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

Отдельно ГК РФ выделяет, в частности,  следующие случаи, при наступлении которых арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:

1) арендодатель   не  предоставляет  имущество  в  пользование       арендатору  либо  создает  препятствия  пользованию  имуществом  в       соответствии с условиями договора или назначением имущества (п.3 ст.611 ГК РФ, п.1 ст.620 ГК РФ);

2) переданное  арендодателем имущество имеет недостатки,   препятствующие  использованию его по назначению, которые не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не  могли были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (, п.1 ст.612 ГК РФ, п.2 ст.620 ГК РФ);

3) арендодатель не производит капитальный ремонт сданного в аренду имущества (если эта обязанность не закреплена в договоре за арендатором) в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п.3 ст. 620 ГК РФ);

4) сданное в аренду имущество в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования  по назначению (п.4 ст. 620 ГК РФ);

5) арендодатель не передает принадлежности сданного в аренду имущества или относящиеся к нему документы (п.2 ст. 611 ГК РФ).

6) переданное в аренду имущество обременено правами на него третьих лиц и арендодатель не известил об этом арендатора при заключении договора (ст. 613 ГК РФ).

Как и в случае с убытками сторон в договоре купли-продажи, необходимо особо выделить, что сторона договора аренды (в данном случае арендатор) вправе  применять для расчета убытков формулы, указанные в настоящем и следующем параграфе, только, если она  воспользовалась правом, закрепленным за ней в законе или договоре, на расторжение договора.

Далее будут рассмотрены ситуации, когда арендатор, в случае неправомерного отказа арендодателя от сдачи  имущества в аренду или отказа арендатора от договора, досрочно расторгает первоначальный договор и арендует аналогичное имущество у иного лица.

Право арендатора, вынужденного после расторжения  первоначального договора арендовать заменяющее  имущество,  отнести затраты в разнице арендной платы на недобросовестного  арендодателя четко не закреплено в ГК РФ, но его наличие можно сделать основываясь на ст. 397 ГК РФ, которая, в частности гласит, что в случае неисполнения должником обязательства передать вещь в пользование кредитору,  последний вправе  в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов. При этом логично предположить, что вычету из суммы указанной компенсации  подлежат суммы сэкономленных затрат (в данном случае на оплату арендных платежей по первоначальному арендному  договору), то есть фактически требование арендатора о компенсации понесенных необходимых расходов сведется к требованию уплаты  разницы  между суммой арендной платы, выплаченной пострадавшей стороной при аренде у третьего лица  имущества, аналогичного указанного в первоначальном договоре, и суммой арендной платы, указанной в первоначальном договоре. Полученная разница в размере арендной  платы (как показатель приходящийся на один период выплаты арендной платы) должна быть умножена на число периодов, в течение которых должен был пользоваться (но не пользовался по вине арендодателя) арендатор имуществом в соответствии с первоначальным  договором аренды.     

Кроме того, применяя для данного случая по аналогии правила ст.524 ГК РФ, можно предположить, что удовлетворение требование по возмещению разницы в размере арендной платы не освобождают  арендодателя от возмещения арендатору иных  убытков, рассчитанных в соответствии со ст.15 ГК РФ. 

То есть формула расчета убытков может принять вид :

Уар1 =  (Ази — Ад) Х ЧП  + РУ + УВ — СР                               (3а-1)

где:

Уар1 —  убытки арендатора в данном случае;

Ази — арендная плата за определенный период (например, за месяц), указанная в новом договоре аренды заменяющего имущества;

Ад — арендная плата за определенный период, указанная в первоначальном договоре аренды;

ЧП — число прошедших со дня расторжения договора до дня окончания срока аренды, изначально предполагаемого  по условиям первоначального договора,  определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные арендные платежи;

РУ — реальный ущерб;

УВ — упущенная выгода;

СР — сбереженные расходы.

Если разница между размерами арендных платежей, указанных  в договоре аренды заменяющего имущества и в первоначальном договоре  аренды, получится отрицательная, то  для определения суммы убытков, подлежащих компенсации, необходимо применять общую формулу расчета убытков (3а-3).

Показатель, отражающий реальный ущерб, в частности, может включать разумные расходы, связанные с проверкой, принятием, перевозкой, хранением и заботой об арендованном по новому договору имуществе; перевозкой и хранением  арендованного по первоначальному договору имущества, произведенные после досрочного расторжения этого договора, а также иные коммерчески разумные расходы, затраты и комиссионные выплаты, понесенные  арендатором в связи с арендой заменяющего имущества.

Показатель, отражающий упущенную выгоду, должен включать все плоды, продукцию и доходы, которые мог бы получить арендатор используя арендованное имущество в соответствии с изначально предполагаемыми условиями договора аренды (в соответствии с абз.2  ст.606 ГК РФ). 

В показатель, отражающий сбереженные расходы, должны быть включены стоимость ремонтов (текущих, а в случаях, указанных в законе или договоре, — и капитальных) арендованного  имущества, которые не предусмотрены по условиям нового договора аренды, но должны  были быть произведены за счет арендатора в период предполагаемого действия  первоначального договора в сроки, наступившие после его расторжения.

При взыскании убытков по вышеприведенной формуле необходимо учитывать, что новый договор аренды заменяющего имущества должен одновременно обладать следующими признаками:

а) новый договор должен быть в значительной степени подобен первоначальному договору аренды;

б) арендная плата и иные условия нового договора должны быть разумными;

в) новый договор заключен после расторжения первоначального договора аренды;

г) совершение сделки по аренде заменяющего имущества должно иметь место после расторжения договора  в разумный срок, который в любом случае не должен превышать оставшегося после досрочного расторжения первоначального договора срока аренды, изначально  оговоренного его сторонами.

О соотношении «разумной цены» и «рыночной цены»  было сказано в разделе настоящей книги, посвященной договорам купли-продажи (а именно, в части об убытках покупателя). Можно  предположить, что и при арендных правоотношениях понятие  «рыночной арендной платы» в подавляющем большинстве случаев практически совпадет с понятием «разумной  арендной платы», а определение  критериев «рыночной арендной платы» во многом аналогичны  определению критериев «рыночной цены», поэтому нет смысла повторять все сказанное об их установлении при рассмотрении убытков  покупателя.

Укажем только, что и в данном случае целесообразно ориентироваться при построении логической цепочки доказательств (но, конечно, не при нормативном обосновании своей позиции в суде) на определение рыночной арендной платы, приведенное в некоторых зарубежных нормативных актах. В частности, в ст.2А-507 Единообразного торгового кодекса США, под рыночной арендной платой понимается арендная плата  за пользование имуществом, аналогичным указанному в договоре, на срок, идентичный оставшемуся сроку действия первоначального договора аренды, преобладающая в месте, где имущество было предложено к принятию, а в случае, если имущество  было отвергнуто после принятия, — в месте доставки  имущества, на дату нарушения условий договора. Если определить рыночную арендную плату в вышеуказанном месте и в вышеуказанное  время невозможно, то  может использоваться арендная плата, превалирующая в течение разумного периода до или после указанного времени или в другом месте или  на другой срок, которая согласно торговому обыкновению может служить разумной заменой указанной арендной плате, с учетом соответствующей разницы, включающей стоимость транспортировки имущества.

При этом американское законодательство позволяет, если речь идет об установлении превалирующей арендной платы на любом сложившимся рынке, в качестве допустимых доказательств   использовать сообщения в официальных публикациях, торговых журналах, газетах или периодических изданиях, распространяемых для общей аудитории в качестве сообщений о данном рынке.     

Расчет убытков в случае, если арендатор после досрочного расторжения договора не арендует заменяющее  имущество

 Далее, рассмотрим возможность взыскания «абстрактных» убытков, которые при рассматриваемых обстоятельствах  имеют место, если арендатор после досрочного расторжения первоначального  договора в результате неправомерных действий со стороны арендодателя предпочтет не искать для аренды заменяющее имущество или арендатор не может воспользоваться этим правом  по каким-либо причинам (запрет в законе, договоре и т.п.), либо по каким-либо причинам арендатор не имеет право требовать компенсации указанной выше  разницы между размерами арендной платы, закрепленными в новом и первоначальном договорах (например, если по новому договору арендуется имущество, которое не считается аналогичным указанному в первоначальном  договоре).

В этих случаях  убытки могут быть рассчитаны по формуле:

Уар2=  (Ар — Ад) Х ЧП  + РУ + УВ — СР                                (3а-2)

где:

Уар2 — убытки арендатора в данном случае;

Ар — рыночная арендная плата за определенный период (например, за месяц) за имущество, аналогичное арендованному по первоначальному договору (см. комментарий к формуле (3а-1)).

Ад — арендная плата за определенный период, указанная в первоначальном договоре аренды;

ЧП — число прошедших со дня расторжения договора до дня окончания срока аренды, изначально предполагаемого  по условиям договора,  определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные арендные платежи;

РУ — реальный ущерб (см. комментарий к формуле (3а-1));

УВ — упущенная выгода (см. комментарий к формуле (3а-1));

СР — сбереженные расходы (см.комментарий к формуле (3а-1)).

Если разница между размерами рыночной и договорной арендной платы получится отрицательная, то  для расчета убытков необходимо применять общую формулу (3а-3).

Классификация наиболее распространенных нарушений условий договора аренды со стороны арендодателя и расчет убытков арендатора в указанных случаях (начало)

В арендных правоотношениях можно выделить следующие наиболее распространенные нарушения со стороны арендодателя:

1.Нарушение договорных условий о предоставлении имущества арендатору или создание препятствий арендатору в пользовании арендованным имуществом, в том числе в виде его неосновательного истребования.

Арендодатель обязан предоставить имущество, указанное в договоре аренды,  во временное владение и пользование или во временное  пользование  в сроки,  указанные в договоре, а,  если этот срок не указан в разумный срок с момента заключения договора  (ст. 606 ГК РФ).

Нарушение этой  обязанности со стороны арендодателя, порождает у арендатора следующие права  (согласно п.3 ст. 611 ГК РФ):

а) истребовать от арендодателя арендованное имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.  Указанное право истребования отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 398 ГК РФ).

Размер убытков, подлежащих компенсации, арендатор вправе рассчитать по общей формуле расчета убытков:

Уар3 =УВ + РУ — СР                                                             (  3а-3  )

где:

Уар3 — убытки арендатора  в данном случае;

РУ — реальный ущерб;

УВ — упущенная выгода;

СР — сбереженные расходы.

б) потребовать расторжения договора (это право  продублировано в ст. 620 ГК РФ).  В данном случае, по всей видимости,   действует  общее правило, закрепленное в ст. 450 ГК РФ, согласно  которому  для расторжения или изменении  договора по требованию одной из сторон необходимо решение суда,  при этом исковое заявление  об  этом  подается  только после  получения отказа другой стороны на предложение изменить или  расторгнуть  договор  либо  неполучения  ответа  в  срок, указанный  в предложении или установленный законом,  а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 ГК РФ).  Моментом расторжения  или изменения  договора   будет   считаться  момент  вступления судебного решения в законную силу(п.3 ст.453 ГК РФ).

По мнению автора, в  данном случае представляется целесообразным закрепить в законодательном порядке нормы, аналогичные предусмотренным  для договоров поставки в п.3 ст.523 ГК РФ, и считать моментом расторжения (изменения) договора момент получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора (полностью или частично), что позволит  оперативно реагировать пострадавшей стороне на нарушение договорных условий и разгрузит в этой части споров суды.

Убытки в данном случае могут быть рассчитаны либо по формуле (3а-1), либо по формуле (3а-2) (в зависимости  от  того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество). 

2) Сдача в аренду имущества, не соответствующего условиям договора или назначению имущества.

По общему правилу, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). В противном случае (например, при передаче имущества ненадлежащего качества или  некомплектного имущества), арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им по назначению, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п.1.ст. 612 ГК РФ). Назовем это правило презумпцией виновности арендодателя за недостатки переданного имущества.

То есть для освобождения от ответственности арендодатель должен доказать, что недостатки переданного в аренду имущества:

  • были им оговорены при заключении договора аренды (конечно, если он знал о их наличии); либо
  • были заранее известны арендатору; либо
  • должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.

Если доказать  наличие этих обстоятельств арендодателю не удается, то арендатор вправе по своему выбору:

а) Потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков арендованного имущества и компенсации вызванных задержкой исполнения условий аренды убытков, размер которых может быть получен по общей формуле расчета убытков (3а-3). Если арендодатель не выполняет это требование в разумный срок, назначенный арендатором в требовании, то последний вправе воспользоваться правом, указанным в любом из указанных ниже вариантов. 

б) Потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.

По всей видимости, в данном случае можно говорить о следующих  способах уменьшения:

  • арендатор освобождается от оплаты арендной платы за периоды, в течение которых он не мог использовать арендованное имущество по назначению в результате нарушения обязательств со стороны арендодателя;
  • сумма арендных платежей уменьшается на сумму произведенных арендатором (или предполагаемых им произвести) затрат, необходимых для доведения имущества до состояния отвечающего условиям договора.

В данном случае:

Сар1 = РУ                                                                     ( 3а-4 )

где:

Сар1 — сумма, подлежащая уплате арендатору  в данном случае;

РУ — реальный ущерб.

Сумма, на которую уменьшается арендная плата, равна разнице между арендной платой, указанной в договоре, и рыночной арендной платой на имущество, имеющее  недостатки, аналогичные содержащимся в имуществе полученным арендатором. Таким образом для данного случая:

Сар2= (Ад — Ар) Х ЧД                                                     ( 3а-5 )

где:

Сар2 — сумма, подлежащая уплате арендатору  в данном случае;

Ад —  арендная плата за определенный период (например, за месяц), указанная в  договоре аренды;

Ар —  рыночная арендная плата за тот же период (см. комментарий ниже);

ЧП —  число определенных периодов (например, месяцев), в течение которых должны производиться выплаты  арендной платы.

В данном случае  необходимо особо  учитывать, что п.1 ст.612 ГК РФ закрепляет зачетный характер  убытков по отношению к иным требованиям арендатора, указанных в законе (в том числе к   требованиям об  уменьшении арендной платы), то есть арендатор вправе требовать  компенсации убытков в части, не покрытой указанными  платежами.     

Определение «рыночной цены» при применении формулы (3а-5)  будет еще более сложным, чем определение рыночной цены некачественных товаров. Например, если  арендатору для выращивания теплолюбивых растений (при этом целевое применение арендованного имущества  отражено в договоре или доведено до сведения арендодателя иным способом)  передана отапливаемая теплица, в которой по каким-либо причинам (не зависящим ни от арендатора, ни от арендодателя) в очередной зимний период не поддерживается необходимая для роста  теплолюбивых растений температура (например, не хватает мощности ТЭЦ и т.п.), арендатор  в целях уменьшения убытков может принять разумное с коммерческой точки зрения решение — в арендованной теплице выращивать растения, для  роста которых температура в теплице  оказалось достаточной.  Но логично предположить, что  размер арендной платы за теплицу, условия которой рассчитаны на выращивание растений при невысокой температуре, намного ниже размера платы за аренду теплицы, в которой можно выращивать дорогостоящие теплолюбивые растения, поэтому арендатор вправе в  данных условиях  требовать уменьшения арендной платы  до разумных пределов.

в) Потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков арендованного имущества.

Для данного случая можно привести следующий пример: в аренду передан автомобиль, у которого оказался неисправным (не по вине арендатора) какой-либо агрегат. Арендатор может либо устранить недостатки своими силами, либо воспользоваться за разумную плату услугами третьих лиц, но в каждом из этих случаев он вправе  потребовать  от арендатора возмещения своих расходов (формула (3а-4)), а также иных убытков, вызванных вынужденным простоем арендованного автомобиля, которые могут быть рассчитаны по формуле (3а-3). 

г) Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков арендованного имущества из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Данное положение ГК РФ напрямую связано с правами  арендатора устранить недостатки своими силами или воспользоваться услугами третьих лиц за разумную плату, о которых говорилось в предыдущем пункте. Для данного случая  законодатель закрепляет за арендатором обязанность предварительного  извещения арендодателя. При этом срок такого извещения должен быть разумным и, по всей видимости, может зависеть от того, насколько существенно уменьшаются текущие арендные платежи. Например, если сумма расходов на устранение недостатков арендованного имущества соизмерима с суммой арендных платежей за квартал (полгода и т.п.), то извещение арендодателя об удержании из них указанных затрат непосредственно перед наступлением срока очередных арендных платежей может явиться причиной  ощутимых для арендодателя убытков (в частности, рассчитывая  на  получение очередной платы за арендованное имущество  арендодатель мог заключить под нее ряд  договоров).  Поэтому более разумным представляет закрепление в законе за арендатором обязанности извещения арендодателя о предполагаемых вычетах из арендной платы до того, как он (арендатор)  понес расходы на устранение недостатков арендованного имущества. В этом случае, арендодатель может воспользоваться правом без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом либо безвозмездно устранить недостатки переданного в аренду имущества (п.1 ст.612 ГК РФ).

Конечно, могут быть и исключения из указанного правила об  обязанности арендатора извещать арендодателя. Так, скажем, если в приведенном  выше примере автомобиль выходит из строя (не по вине арендатора) в пути на значительном расстоянии до местонахождения (местожительства)  арендатора и арендодателя, и необходим срочный ремонт, то извещать арендодателя о предполагаемых затратах непосредственно перед ремонтом в большинстве случаев бессмысленно.

Формулы и методика  расчета убытков в данном случае ни чем не отличаются от  описанных в предыдущем пункте («в»).   

д) Потребовать  досрочного расторжения договора аренды.

Данное право закреплено не только в ст.612 ГК РФ, но и продублировано в ст.620 ГК РФ. При этом для расторжения договора  по требованию арендатора необходимо решение суда, но исковое заявление может подаваться только после получения отказа арендодателя  расторгнуть  договор  либо  неполучения  от него ответа  в  срок, указанный  в предложении арендатора или установленный законом,  а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 ГК РФ).  Договор будет считаться расторгнутым или измененным с момента  вступления судебного решения в законную силу (п.3 ст.453 ГК РФ).

После расторжения договора арендатор вправе требовать от арендодателя  компенсации убытков, которые могут быть рассчитаны по формуле (3а-1) либо по формуле (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).

Как отмечалось выше, арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления  произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (п. 1 ст.612 ГК РФ).  Данным   правом арендодатель может воспользоваться при любой указанной выше ситуации, когда арендованное имущество не соответствует договорным условиям или назначению  имущества.  В этом случае арендатор вправе требовать только компенсации убытков, рассчитанных по общей формуле (3а-3).

Интересно отметить, что ГК РФ не закрепляет за арендатором обязанности извещать арендодателя о недостатках полученного им в аренду имущества. Таким образом фактически поучается, что дать или не дать арендодателю шанс исправить недостатки имущества (и, соответственно, уменьшить объем своей ответственности) зависит от доброй воли арендатора. Представляется, что данное положение ставит в неравное положение контрагентов сделки (особенно, с учетом указанной выше презумпции виновности арендодателя  за недостатки переданного имущества), поэтому сторонам договора аренды можно рекомендовать закрепить непосредственно в договоре обязанность взаимного извещения о всех нарушениях договорных условий. 

Продолжение см. «Расчет и возмещение ущерба (убытков). Часть 15 — Убытки арендатора (окончание)».

Александр Латынцев, кандидат юридических наук, директор Научно-исследовательского института правовых экспертиз и комплексных исследований, Эл.адрес: info@niilex.ru.