Права и обязанности собственника памятника истории и культуры (особняка, исторического жилого дома и т.п.).

Владея каким-либо зданием или строением, собственник может попасть в ситуацию, когда его права могут быть ограничены. Одним из таких случаев является признание со стороны государства объекта недвижимости памятником истории и культуры. Помимо того, что собственник ограничивается в правах, он еще и несет дополнительные обязанности, связанные с содержанием и сохранностью объекта недвижимости, а также в отношении его прав официально регистрируется обременение.

Решение о признании здания памятником истории и культуры

Решение о признании того или иного объекта недвижимости памятником истории и культуры могут принять федеральные органы государственной власти или субъектов РФ вне зависимости от мнения собственника.

Главный интерес для собственника представляют не основания для признания объекта недвижимости памятником и не сам процесс такого признания, а именно последствия, которые влечет признание объекта недвижимости памятником.

На практике встречаются случаи, когда здание приобретается по договору купли-продажи в собственность с целью инвестирования в строительство на земельном участке, т.к. само по себе здание большого материального интереса не представляет. При согласовании сноса здания запускалась процедура со стороны государственных органов о признании указанного здания памятником истории и культуры (при наличии соответствующего основания) и внесение его в соответствующий реестр, после чего снести его (и даже продать) становится практически  невозможно, что приводит к отрицательным последствиям в деятельности коммерческого предприятия.

Указанное ограничение распространяется не только на снос, но и на перемещение, изменение памятников и следует из законов, которые регулируют вопросы недвижимых памятников истории и культуры. В частности, установлен запрет на совершение вышеуказанных действий, за исключением случаев, когда такое решение примет Правительство РФ или Правительство соответствующего субъекта Российской Федерации.

Правила о проектировании и проведении земляных, строительных и иных работ в отношении памятника истории и культуры

Помимо этого имеются особые правила о проектировании и проведении землеустроительных, земляных, строительных, хозяйственных и иных  работ. В частности, производство указанных работ возможно лишь только после согласования уполномоченным органом, осуществляющим контроль и надзор в сфере охраны памятников истории и культуры, проектов таких работ.

Общее же правило устанавливает, что проектирование и проведение работ вообще запрещено и возможно только с целью сохранения памятника, либо проведения хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника и не создающей угрозы его повреждения, разрушения или уничтожения.

Это то, что касается в основном ограничений прав собственника и иных лиц на различные действия в отношении недвижимого памятника. Помимо этого законодательство содержит прямые обязанности собственника, которые рассмотрим далее.

Проведение работ по сохранению памятника истории и культуры

Одной из обязанностей собственников является проведение работ по сохранению объекта по специально выдаваемому заданию органа охраны объектов культурного наследия.

При финансировании указанных работ различные категории владельцев недвижимых памятников получают некоторые льготы, установленные законами и имеют право:

— на возмещение произведенных затрат или части затрат на ремонт и реставрацию арендуемого памятника за счет уменьшения вносимой арендной платы в порядке, определяемом охранно — арендным договором;

— на получение прибыли от использования недвижимого памятника истории и культуры и его территории;

— на налоговые и иные льготы в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъекта Российской Федерации.

Надо также отметить, что законами установлена обязанность собственника нести полное бремя содержания недвижимости именно как памятника истории и культуры.

В любом случае при наличии у недвижимости статуса памятника истории и культуры при регистрации права собственности одновременно регистрируется ограничении (обременение) на указанный объект – обязательство собственника по сохранению объекта культурного наследия.            

Ограничения для владельцев памятников истории и культуры

Ограничение пользования недвижимым памятником выражается также в следующих обязанностях собственника:

— обеспечение неизменности облика и интерьера памятника недвижимости в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для его включения в реестр памятников;

— обязательное согласование осуществления проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника недвижимости (об упомянуто выше);

— обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения. Указанный режим в частности предусмотрен в ст. 99 Земельного кодекса РФ, где говорится о строгом соответствии использования таких земельных участков их целевому назначению (изменение которого не допускается), а любая деятельность (в т. ч. хозяйственная), противоречащая подобному назначению также запрещена;

— обеспечение доступа. Условия такого доступа устанавливаются собственником по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

Законодательством установлена обязанность собственника использовать памятники в приоритетных целях, среди которых названы развитие науки, образования и культуры, туризма, духовно-нравственное и эстетическое воспитание граждан, и не допускается деятельность, которая наносит ущерб сохранности памятников, не нарушает их историко-художественной ценности и обеспечивает общественную доступность.

Запреты для собственников особняков и иных памятников истории и культуры 

Там же установлен прямой запрет на использование памятника истории и культуры:

— под склады и производства взрывчатых и огнеопасных материалов;

— под склады и производства материалов, загрязняющих интерьер памятника истории и культуры, его фасады и территорию;

— под производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для памятника истории и культуры температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ;

— под гаражи или специально оборудованные стоянки транспортных средств;

— в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Нарушение указанных выше обязанностей владельца недвижимого памятника может повлечь для него ограничение или прекращение по решению суда права пользования недвижимостью, а также является основанием для ограничения или лишения права пользования земельным участком.

Риски утраты права собственности покупателем или владельцем объекта культурного наследия

Ведя речь о памятниках, нельзя не упомянуть о возможных рисках, связанных непосредственно с утратой права собственности в связи с признанием сделки с недвижимым памятником недействительной либо предъявлением иных исков об истребовании недвижимости у собственника. Как показывает судебная практика, подобного рода споры часто возникают при приватизации различного рода объектов недвижимости, относящихся к недвижимым памятникам, т.к. для них прописаны некоторые специальные правила проведения приватизации (См., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 03 декабря 2002 года №6616/02; Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 08.07.2005 года по делу №КГ-А40/5384-05).

 При заключении сделок в ходе приватизации, так и сделок с уже приватизированным помещением необходимо учитывать помимо положений Федерального Закона «О приватизации муниципального и государственного имущества» от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ, где говориться об установлении в отношении недвижимости специального обременения – охранного обязательства, еще и положения Указа Президента РФ «О приватизации в РФ недвижимых памятников истории  и культуры местного значения» от 26 ноября 1994 года №2121, который регулирует порядок приватизации памятников недвижимости на уровне субъектов РФ. Данный Указ, в частности, устанавливает возможность проведения приватизации памятников недвижимости местного значения при условии согласования с Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом и Министерством культуры РФ. Не соблюдение установленного порядка, также как и нарушение норм о приватизации имущества является основанием для признания сделок недействительными и истребования имущества у его владельца, что той же судебной практикой   

Материал подготовлен на основании нормативных актов по состоянию на 01 августа 2011 года. 

Александр Ручкин, юрист Консультационного центра недвижимости при Научно-исследовательском институте правовых экспертиз и комплексных исследований, Эл.адрес: info@niilex.ru