Оформление строительства жилого дома. Дачная амнистия не для всех.

Согласно изменениям, внесенным в действующее российское законодательство, обновленная дачная амнистия будет действовать до 21 марта 2021 года, но распространяется она только на сооружения и строения, построенные на земельных участках для садоводства.

В отношении же жилых домов,  расположенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) в границах населенных пунктов, упрощенный порядок оформления, в основном,  закончил свое действие 1 марта 2020 года.

Рассмотрим порядок оформления строительства и регистрации права собственности на индивидуальные жилые дома в населенных пунктах в настоящее время.

Какой объект относится к категории ИЖС  (индивидуального жилищного строительства) ?

 Согласно определению, добавленному в 2018 году в Градостроительный кодекс РФ, объект индивидуального жилищного строительства — это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. При этом устанавливается, что понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» должны рассматриваться как одинаковые.

 Порядок оформления строительства жилого дома

С 4 августа 2018 года в отношении индивидуальных жилых домов и садовых домиков был отменен разрешительный порядок начала строительства. Вместе него установлен т.н. уведомительный порядок, особенности которого указаны, в частности в статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ.

При изменении параметров дома в ходе строительства необходимо направить по установленной форме уведомление об изменении параметров планируемого строительства.

Также в отношении объектов ИЖС отменено требование о получении разрешения на ввод объекта эксплуатацию, но установлен уведомительный порядок посредством направления уведомления об окончании строительства.

Рассмотрим все указанные процедуры более подробно.

Начало строительства жилого дома

Перед началом строительства объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик должен подать в соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления (можно через МФЦ)  уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее — уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующую информацию:  

1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юрлица в ЕГРЮЛ и ИНН, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

5) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);

6) сведения о планируемых параметрах объекта ИЖС или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;

7) сведения о том, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

8) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;

9) способ направления застройщику уведомлений.

Указанное уведомление о планируемом строительстве может быть передано (в том посредством МФЦ):

—  на бумажном носителе при личном обращении; либо

— направлено почтового отправления с уведомлением о вручении; либо

— направлено посредством единого портала государственных и муниципальных услуг.

ВНИМАНИЕ ! Аналогичный порядок действует для начала реконструкции жилого дома (например, строительства пристройки или надстройки).

Форма уведомления о планируемом строительстве (скачать)

Форма уведомления о планируемом строительстве утверждается централизованно федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

Скачать форму Уведомления о планируемом строительстве можно по ссылке

Какие документы прилагаются к уведомлению о планируемом строительстве

К уведомлению о планируемом строительстве должны быть приложены:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН (если права зарегистрированы, то данные документы не прилагаются);

2) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;

3) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юрлицо;

4) описание внешнего облика объекта ИЖС или садового дома в случае, если строительство или реконструкция дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Описание внешнего облика дома должно включать в себя описание в текстовом формате и графическое описание.

Также необходимо в текстовой форме описать внешний облик планируемого дома, включая указания на параметры, цветовое решение внешний облик, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик дома, а также описание иных характеристик, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства.

Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика дома, включая фасады и конфигурацию.

Сроки рассмотрения уведомления о планируемом строительстве 

В случае, если в уведомлении и прилагаемых документах будут отсутствовать указанные в предыдущих  параграфах сведения, то уполномоченный орган вправе в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления вернуть его без рассмотрения с указанием причин возврата. В этом случае уведомление о планируемом строительстве считается ненаправленным.

При соблюдении же всех указанных выше требований уполномоченный орган в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления  проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и иным обязательным требованиям.

По результатам данного рассмотрения застройщику направляется в установленной форме:

— либо уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке;

— либо уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Отказ в согласовании начала строительства дома.

Уведомление о несоответствии может быть направлено только в следующих случаях, если:  

1) указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным градостроительным законодательством;

2) размещение указанного в уведомлении дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации;

3) уведомление о планируемом строительстве подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок;

4) от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика дома предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Уполномоченный орган в уведомлении о несоответствии должен указать все основания направления застройщику такого уведомления с конкретизацией нарушенных  предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленного вида разрешенного использования земельного участка и т.п.

Отказ в согласовании может быть оспорен в судебном порядке.  

Когда считается строительство дома согласованным с уполномоченным органом власти ?

Получение застройщиком указанного выше уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от уполномоченного органа  считается согласованием указанным органом строительства или реконструкции и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве.

ВАЖНО, что ненаправление указанными органами в указанный выше срок уведомления о несоответствии и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке считается также согласованием.

Строительство либо реконструкция, согласованные в указанном выше порядке, могут быть осуществлены в течение десяти лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве.

При переходе прав на земельный участок или дом к другим лицам данное право сохраняется. При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется.

Изменение проекта строящегося или реконструируемого дома.

В случае изменения параметров планируемого строительства или реконструкции дома застройщик вправе в указанном выше порядке направить уведомление об этом с указанием изменяемых параметров.

Порядок рассмотрения указанного уведомления аналогичен порядку рассмотрения уведомления о планируемом строительстве.

Форма указанного уведомления утверждается уполномоченным органом федеральным органом исполнительной власти. 

Форма уведомления об изменении параметров строительства (скачать)

Скачать форму Уведомления об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома  можно по ссылке.

 Окончание строительства жилого дома

Застройщик индивидуального жилищного строительства или садового дома в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции должен подать в соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления (можно через МФЦ) уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее — уведомление об окончании строительства), содержащее следующую информацию: 

1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юрлица в ЕГРЮЛ и ИНН, за исключением случая, если заявителем является иностранное юрлицо;

3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

5) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта ИЖС или садового дома);

6) сведения о том, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

7) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;

8) сведения о параметрах построенных или реконструированных дома;

9) сведения об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав;

10) сведения о способе направления застройщику уведомления.

Указанное уведомление об окончании строительства может быть передано (в том посредством МФЦ):

—  на бумажном носителе при личном обращении; либо

— направлено почтового отправления с уведомлением о вручении; либо

— направлено посредством единого портала государственных и муниципальных услуг.

ВНИМАНИЕ ! Аналогичный порядок действует при окончании реконструкции жилого дома (например, при окончании строительства пристройки или надстройки).

Форма уведомления об окончании строительства  (скачать)

Форма уведомления об окончании строительства утверждается централизованно федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

Скачать форму Уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома  можно по ссылке.

Какие документы прилагаются к уведомлению об окончании строительства

К уведомлению об окончании строительства прилагаются:

1) технический план дома;

2) заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный или реконструированный дом в случае, если земельный участок принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора;

3) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление направлено представителем застройщика;

4) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юрлицо. 

В какой срок рассматриваются уведомления об окончании строительства

 В случае отсутствия в уведомлении об окончании строительства указанных выше сведений или отсутствия указанных выше документов уполномоченный орган в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления возвращает его застройщику без рассмотрения с указанием причин возврата. В этом случае уведомление об окончании строительства считается ненаправленным.

Аналогичный порядок установлен при просрочке десятилетнего срока строительства с даты поступления уведомления о планируемом строительстве.

Для узаконивания строительства в последнем случае необходимо обращение в суд.

При соблюдении же всех указанных выше требований уполномоченный орган в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства:

1) проводит проверку соответствия указанных в уведомлении параметров построенного или реконструированного дома действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и иным обязательным требованиям;

2) проверяет путем осмотра объекта ИЖС или садового дома соответствие внешнего облика дома описанию внешнего вида, указанного в приложении к уведомлению о планируемом строительстве;

3) проверяет соответствие вида разрешенного использования дома виду разрешенного использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;

4) проверяет допустимость размещения в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

По результатам данного рассмотрения застройщику направляется в установленной форме:

— либо уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности;

—  либо уведомление о несоответствии построенных или реконструированных дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности с указанием всех оснований для направления такого уведомления.

Отказ в согласовании окончания строительства дома

 Уведомление о несоответствии построенного или реконструированного дома требованиям законодательства может быть направлено только в следующих случаях:

1) параметры построенного или реконструированного дома не соответствуют установленным предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или иным обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным градостроительным законодательством;

2) внешний облик дома не соответствует описанию внешнего облика, являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве;

3) вид разрешенного использования построенного или реконструированного объекта капитального строительства не соответствует виду разрешенного использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;

4) размещение построенного дома не допускается в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату поступления уведомления об окончании строительства.

Копия уведомления о несоответствии направляются:

а) в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора;

б) в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия;

в) в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного земельного надзора, орган местного самоуправления, осуществляющий муниципальный земельный контроль.

Отказ в указанном выше согласовании может быть оспорен в судебном порядке.

Для гаражей, бань и хозпостроек уведомления не нужны

Не требуется направления указанных выше уведомлений в следующих случаях: 

1) строительства, реконструкции гаража для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

2) строительства, реконструкции на садовом земельном участке хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;

3) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

4) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (например, беседок, бань, сараев, туалетов  и т.п.);

5) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

6) капитального ремонта объектов капитального строительства.

Постановка на кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на построенный дом

Необходимо обратить внимание, что застройщик в настоящее время может не обращаться в органы госрегисрации прав на недвижимость. Но за ним остается обязанность по предоставлению техплана и оплаты государственной пошлины. Уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции дома при отсутствии оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии обязан направить в электронной форме в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на построенный (реконструированный) объект ИЖС. О направлении данного заявление застройщик должен быть уведомлен. В случае ненаправления в установленный срок таким органом указанного заявления застройщик вправе самостоятельно направить в орган государственной регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на построенный (реконструированный) объект ИЖС.

При этом осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в частности, в случаях, если:

— в орган регистрации прав поступило уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности;

— уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС, о государственном кадастровом учете и (или) госрегистрации прав которых подано заявление, не направлено застройщиком в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

НЕ ДОПУСКАЕТСЯ кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме.

Александр Латынцев, эксперт Консультационного центра недвижимости при Научно-исследовательском институте правовых экспертиз и комплексных исследований. Эл.адрес: info@niilex.ru