Как подготовить эффективную продажу земельного участка, жилого дома и иной загородной недвижимости ?

Опираясь на почти двадцатилетний опыт работы нашей компании в сфере недвижимости, можно выделить следующие наиболее важные аспекты, на которые необходимо обратить внимание продавцам загородной недвижимости, задумываясь об ее продаже :

  1. Подготовка объекта недвижимости к продаже;
  2. Организация продажи и оформление сделки;
  3. Оптимизация возникающих налоговых платежей. 

Рассмотрим  каждую из данных областей отдельно. 

Подготовка объекта недвижимости к продаже

На первый взгляд, обычно у владельцев недвижимости возникает вопрос – а зачем еще  нужна какая-то подготовка?  Рассуждают примерно так – «Вот оно помещение, хозяином которого я являюсь больше десяти лет. Любой подтвердит, что я хозяин. Если хотите — покупайте, я готов подписать необходимые документы».   

Но продажа недвижимости сильно отличается  от продажи обычного товара (не зря сделкам с недвижимостью в Гражданского кодексе РФ посвящены отдельные разделы, а также имеется целый ряд специальных законов и огромное количество подзаконных актов, регулирующих правоотношения в области недвижимости).  

Достаточно часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда  у покупателей возникает разочарование в привлекательном на первый взгляд объекте недвижимости в связи с ужасающим состоянием правоустанавливающих документов.

Обычными на российском рынке недвижимости являются предложения по продаже недвижимости с несогласованными перепланировками либо переоборудованием, с неузаконенными пристройками и реконструкцией зданий, при наличии споров и правопритязаний в отношении недвижимости и т.д.

При продаже комплексов производственных зданий зачастую правоустанавливающие документы имеются только на основные постройки. Особенно часто в состоянии самовольных либо неузаконенных построек функционируют находящиеся на территории хозяйственные пристройки и иные аналогичные «вспомогательные» объекты, требующиеся необходимых согласований и государственной регистрации. Указанные строения обычно включаются в состав продаваемого имущества, несмотря на то, что самовольная постройка не может быть продана и подлежит сносу за счет лица, ее осуществившего (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).    

Конечно, многие выявляющиеся в ходе правовой экспертизы нарушения и неприятности устранимы. Но для этого обычно требуется нескольких месяцев (иногда более года), что существенно снижает привлекательность объекта недвижимости в глазах покупателя, обычно не готового покупать здания с дополнительной «головной болью» в придачу.

Поэтому продавцу, желающему максимально выгодно продать объект недвижимости необходимо сделать его в глазах потенциальных покупателей наиболее привлекательным и чистым (имеется в виду не только генеральная уборка, но и в первую очередь юридическая чистота правоустанавливающих документов). Тем более что все больше и больше покупателей становятся щепетильны в вопросах юридической чистоты. В нашей практике имеется достаточно примеров, когда покупатели отказывались от сделок  по покупке недвижимости с интересным месторасположением, предпочитая им объекты с более привлекательными юридическими документами.  

Не останавливаясь на  деталях, укажем основные моменты, на которые обычно обращают внимание покупатели, принимая решение об уровне рисков, связанных с недвижимым имуществом, и, соответственно, по которым должны быть в первую очередь устранены какие-либо вопросы и проблемы продавцом, стремящимся заключить максимально выгодную сделку: 

  1. Правильное оформление земельных правоотношений в отношении участка, на котором расположены помещения (в частности, по договорам аренды земельных участков обычно анализируются сроки; назначение участков; наличие и своевременное соблюдение особых условий и иных требований; наличие обременений, ограничений, запретов, необходимости специальных согласований и т.п.).
  2.  Возможность приобрести либо взять в аренду прилегающие земельные участки.
  1. Виндикационные и реституционные риски, то есть риски, связанные с предъявлением исков предыдущими  владельцами недвижимости (данный уровень рисков напрямую зависит от законности и правильности оформления предыдущих сделок с недвижимостью)
  2. Наличие несогласованных в установленном порядке перепланировок либо переоборудования помещений.
  3. Наличие среди приобретаемого комплекса объектов недвижимости самовольных либо незарегистрированных построек (без надлежащих разрешений и/или государственной регистрации).
  4. Соблюдение установленных требований и норм при строительстве и реконструкции, осуществленных, как минимум, в течение последних нескольких лет.
  5. Наличие обременений в отношении недвижимости (например, аренда, залог (ипотека), сервитуты и т.п.)     
  6. Наличие особых требований и условий, связанных с использованием недвижимого имущества, которые увеличивают риски невозможности использования приобретаемой недвижимости для целей, необходимых покупателю. 
  7. Наличие споров и правопритязаний в отношении недвижимости и т.д.

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи земельных участков и иной загородной недвижимости

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо учитывать следующие важные моменты:

— продаваемый объект недвижимости в договоре должен быть четко идентифицирован и должна быть указана его цена;

— право собственности на недвижимость переходит только с момента государственной регистрации (а не с даты передачи объекта во владение покупателя, подписания акта приемки-передачи либо иных документов). Соответственно, до этого момента за продавцом сохраняется бремя содержания и риск утраты имущества;

— по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования;

— продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности (например, когда участок находится только в аренде), допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком;   

— обязательным является подписание сторонами сделки передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости (ст.556 Гражданского кодекса РФ). По общему правилу, только с даты подписания данного документа обязательства продавца передать недвижимость покупателю считается исполненными;  

— в случае, если иное не оговорено в договоре, объект недвижимости до его полной оплаты считается находящимся в залоге у продавца для обеспечения обязательств покупателя по оплате (п.5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ).  

Вопросы оформления и государственной регистрации сделок с недвижимостью являются достаточно проработанными в юридической литературе, поэтому не будем останавливаться на них в данной статей подробно. Читатели, желающие более подробно ознакомиться с этой тематикой, могут найти достаточное количество необходимых материалов в том числе на нашем сайте.           

Александр Лавров, эксперт Консультационного центра недвижимости при Научно-исследовательском институте правовых экспертиз и комплексных исследований. Эл.адрес: info@niilex.ru